上半年板块整体业绩保持高速增长，盈利能力企稳回升。2017 年上半年房地产板块整体实现营业收入6227 亿元，同比增长5.8%，相比2017 年一季度的增速11.2%小幅回落，显着低于2016 年整体增速29.6%。2017 年上半年房地产板块整体实现归属于上市公司股东净利润612 亿，同比增长27.4%，相比2016 年的增速41.3%下滑13.9 个百分点。重点公司净利率企稳回升，加权平均净利率从2015 年的10.1%、2016 年的10.3%持续提升至2017 年上半年的11.5%

毛利率企稳回升，业绩保障度高。2017上半年上市房企整体毛利率32.4%，较2016年上升2个百分点；销售净利率11 .2%，较2016年上升1.3个百分点。其中区域龙头毛利率提升最多，较2016年全年提高4.4个百分点至35.2%。考虑到201 5年以来房价大幅上涨，预计短期主流房企毛利率有望持续小幅回升，但中长期来看，由于近年地价上。

拿地依旧强劲，8 月新开工将有所好转。7 月房企购置土地面积同比增长 24%（前值为 20%），土地购置费维持高增长，拿地依旧强劲。这个趋势我们觉得要延续到明年二季度。商品房新开工 1-7 月增长 8% （前值 10.6%），住宅新开工 7 月同比下滑 3%（去年 10 月以来首次，表现略低预期），8 月基数有所下滑，下个月数据可能略好，其他月份波动也不显着，预计全年新开工实现增长5%左右（主要是房企库存消耗过快）。

调控作用显现， 周转开始减慢。由于房地产的强调控持续，房地产的存货周转和总资产周转率都出现下降。截止 2017 年 1-6 月份上市公司的存货周转率和总资产周转率出现降低， 分别为 0.12 和 0.09，同比分别下降 10.33%和 16.52%。 1-6 月份房地产上市公司的三费比率显着上升，单位营业总收入的财务费用上升了 11.11%，管理费用和营业费用则分别上升 15.31%和 5.32%，财务费用上升主要归因于前两年低成本公司债大量发行和金融去杠杆引起的市场利率上扬。 毛利率上升至 28.30%， 较去年同期略有回升达 2.46%。

2017 年 1-6 月份行业的资产负债率上升至 78.31%，同比上升了 1.99%， 一定程度上受部分房企预收款大幅增长影响。 每股经营活动产生的现金流量净额出现负值， 我们认为部分归因于一些房企大手笔拿地，部分归因于部分房企在行业集中度快速提升的背景下经营情况恶化。

中信证券业分析师陈聪认为，经过一段时间调整之后的，龙头地产公司的估值也具备吸引力，目前或是投资地产行业龙头的时机。而华创证券袁豪表示，过去2 年，大房企销售增速远高于结算，导致预收款快速累积，同时由于新修订会计准则要求预收款加速确认，行业或将加速结算，同时2015年~2016 年房价快速上涨推动毛利率连续回升，推动业绩快增。

东兴证券看好“成长+规模”两类房企的投资机会：

一是行业和区域龙头的“强者恒强”，尤其是在 17 年调控压力将逐级递增，行业集中度不断提升，马太效应尽显，推荐标的为保利地产、荣盛发展、金科股份、迪马股份、新城控股、滨江集团；

二是资源型房企的“专而美”， 与规模化房企的拼实力路径不同，资源型房企拥有的更多是拼大股东、产品或服务特色等，在行业细分领域的领军地位奠定了房企持续经营的基础，推荐标的为招商蛇口、首开股份、北京城建、华侨城、华夏幸福、新华联。

风险提示：政策落实不及预期