周三（12月19日），地产股逆势反弹，鲁商置业、中迪投资、荣安地产等强势封板。消息面，菏泽市住建局发布《关于推进全市棚户区改造和促进房地产市场平稳健康发展的通知》，取消新购住房限制转让措施。一石激起千层浪。

投资观点：

1、预计2019年托而不举，纠结中回归平衡

在经济下行压力加大、楼市降温背景下，预计2019年政策面有望从过紧回归平衡。但考虑“房住不炒”的总基调，结合前几轮周期底部强刺激带来的房价暴涨、居民杠杆大幅攀升等副作用，对调控大幅松绑相对偏谨慎。预计 2019 年政策放松路径将类似2012年，以地方政策微调、货币政策松动为主，整体托而不举，难有地产“再泡沫”。

2、地产的市场底越来越近

地产景气度在实体经济运行中所扮演的角色，决定了政策变化对于行业投资的重要性。一方面，在基本面与政策面博弈阶段，政策预期的走向更为关键；另一方面，政策宽松预期实际上取决于宏观经济压力大小。

同时，经过三轮周期后，市场表现出明显的学习效应，地产板块拐点逐渐领先于政策和基本面出现。当前经济下行压力明确，尽管大的政策拐点可能仍要等待，但随着学习效应的增强和政策放松信号不断出现，地产投资时点或已经到来，未来将随着放松信号的不断验证，有望迎来大级别的修复行情。

3、全年机会在于政策与基本面的博弈

展望2019年，楼市趋势下行将更加考验各大开发商应对能力，唯有融资渠道畅通、布局一二线、定位主流产品的房企方能穿越周期保持增长，行业集中度有望继续提升。从前三轮周期底部来看，行业触底过程中板块均存在反弹，全年机会在于政策与基本面的博弈，以防守反击为主。

从节奏上来看，上半年楼市将继续触底，整体以防守为主，但震荡行情中有政策博弈的反弹机会，可留意资金状况佳、业绩确定性强、一二线货值占比高的低估值龙头及高股息率个股。

相关标的：万科A、保利地产、金地集团、招商蛇口、新城控股。