【博览财经分析】博览财经注意到,作为上一轮全球爆炒的宠儿,楼市在这一轮全球资产暴跌当中也开始出现了“熊样”……
据统计,2018年“商住房调控”以来,北京商住房成交量暴跌了94%。
近期,美国佛罗里达州一处海景豪宅在挂牌四年后折价73%成交!
香港土地注册处数据显示,2018年12月全港住宅成交量大减至2060套,同比下降61%。最近3个多月以来,过去十五年间房价翻了5、6倍的全球最牛楼市——香港,已经彻底凉凉了。
与此同时,一度被视为全球抄家集中营的加拿大房地产市场,彻底告别繁荣时代,加拿大房贷增速创22年新低;
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北京商住房成交量暴跌94% 北漂的房子卖不掉了
商住房,是指在商业、办公用地上建造的住宅形式的房屋,近20年来一直游走在法律和政策的灰色地带。
2017年全国楼市一片炙热的时候,商住房在政策上遭到强力打压,市场转冷,一直持续到现在。买了商住房的人现在开始面临窘境:好好的房子,怎么突然就卖不掉了呢?
比如A君,两年前,他怀揣着父母和亲戚帮忙凑的150多万块钱,在北京像素买了一套40多平的开间。
“商住房”是一个很微妙的概念,在土地性质上属于商业地产,却被开发商包装成住房进行出售。不只北京,上海、广州、深圳、成都等城市都有类似的房子。与普通住宅比,商住房有一系列限制:40年或50年后产权到期;不能落户;首付高、贷款年限少;水电气费贵,税高。
2016年买房的时候,他不愁将来卖不掉,毕竟那时仅北京像素一个小区就聚集了近20家中介门店,听说每月都能成交几百套。
但在2017年3月26日之后,一切都变了。
当日,北京出台了空前严厉的商住房调控政策。明确规定商业、办公类项目“不得擅自改变为居住等用途”,从态度上否定了商住房的所谓“居住”属性。
政策同时规定,个人购买存量商住房时,要求名下无房、五年社保或缴税,并且只能全款购买。
购买商住房的条件从不限购变得异常苛刻,有人评价这等于对商住房市场“一剑封喉”。
不仅北京,2017年,上海、广州、深圳、成都、天津等多城均出台措施,对商住房加以限制,商住项目也因此迅速降温。
2018年12月,距离政策出台一年半多,北京像素小区附近只剩三家中介门店。其中一家大型连锁中介机构的工作人员小心翼翼地回避着“商住房”的字眼,改称“商业房”。
市场的冷淡还反映在成交量上。中原地产研究中心统计数据显示,政策出台后20个月,即2017年4月-2018年11月,北京商住房成交仅5409套,而此前的20个月(2015年8月-2017年3月),成交套数为89690套。
也就是说,北京商住房成交量暴跌了94%。
现在,北京像素的复式户型报价降到4万/平米左右,调控前,同类型的房源报价一度接近7万/平米。
但是在A君看来,报价4万还是3万都没有任何意义,因为现在很难找到下一个接盘的人,真心想卖房的业主只能不断降价。
美国这栋海边别墅以“打三折”的价格成交
佛罗里达州豪宅“皇家宫殿”在挂牌四年后终于在近期被拍卖了,代价是,打三折!
如果豪宅市场崩盘了,美国楼市距离崩塌还会远吗?
近期,美国佛罗里达州Hillsboro海滩庄园一处面积达6万平方英尺(约合1.2万平方米)被称为“皇家宫殿”(Le Palais Royal)的海景豪宅在挂牌四年后终于被拍卖了。
折价73%成交!
11月12日,这座豪宅通过礼宾部拍卖会(Concierge Auctions)与苏富比旗下一家国际地产公司Ralph Arias合作进行了拍卖。根据12月28日更新的房产价格成交记录,这处房产最终以4250万美元出售。
值得注意的是,2014年,这座豪宅以当时创纪录的1.39亿美元价格首次挂牌出售,随后第二年便很快涨到了1.59亿美元。
再度腰斩!香港12月住宅销售额同比暴跌53.7%
香港土地注册处数据还显示,12月全港住宅成交量大减至2060套,同比下降61%。
最近3个多月以来,过去十五年间房价翻了5、6倍的全球最牛楼市——香港,已经彻底凉凉了。
刚刚,香港特区政府土地注册处公布的一项数据显示,香港楼市自11月住宅销售遭遇腰斩之后,12月销售量再度暴跌,住宅成交额也腰斩。
未来两年内香港住宅价格跌幅或达40%
香港土地注册处数据显示,12月全港住宅销售总额仅为241亿港元,而去年同期为520亿港元,同比下降53.7%。
成交量方面,全香港12月住宅销售量大减至2060套,去年同期为5337套,同比下降61%,较11月环比也出现21%的断崖式下跌。
从楼宇买卖合约数据来看,2018年6月住宅楼宇成交达到顶峰后,便开始了为期6个月的下行趋势。12月的合约数据无论是同比和环比,都出现大幅下降。不光是住宅楼宇,香港所有楼宇买卖合约数目也同步进入为期半年的下跌趋势。
房价指数已较高点跌近8%
追踪香港房价最权威的中原城市领先指数(Centa-City Leading Index)显示,截至12月28日,香港12月房价指数降至174.37,环比上月跌幅达1.70%;而11月的跌幅为3.43%。这已是该指数连续第四个月下跌,为2016年以来持续时间最长的下跌。
与2018年8月17日的峰值188.64对比来看,香港房价指数已经下跌了约7.56%。
除了房价下跌、成交量和成交金额腰斩等现象,稍早前的地王流拍、买家毁约也已暗示了香港楼市寒冬已至。
2018年10月中旬,香港港岛山顶文辉道一块豪宅地皮流拍,市场预计楼面价合计6万至12万港元/平方尺(约合人民币57.16万至114.31万元/平方米)。这块至少60万一平米的顶级地皮,因出价未达港府底价而流拍。
与此同时,毁约退房事件不断增多。据香港房地产信息网站Data elements数据显示,2018年前10个月,香港已经出现36起购房违约案例,而去年全年仅出现9起。
违约楼盘的成交价从490万港币到3980万港币不等,选择违约的购房者需交25万至200万港元的违约金。即便如此,宁可损失定金也要毅然退房,表明买家对楼市的认知正出现重大转变。
上述现象同时出现后,各大机构也纷纷看空未来的香港楼市。
高盛集团在一份研报中预计,到2020年香港金管局将与美联储同步加息,届时香港楼市将出现15%至20%的回调。
标普预计香港楼市12个月内会跌5%至10%。香港耀才证券甚至认为,未来两年内香港住宅价格跌幅或达40%。
此前香港特首放话:不会救楼市
香港楼市成交量腰斩、房价开始大幅回调,香港楼市彻底“歇菜”的迹象频现。但即便这样,港府也并不打算“救市”。
香港特别行政区行政长官林郑月娥12月在出席《信报》及新城财经台主办的“香港经济峰会2019”时发表演讲称,近月楼市向下调整,但远远未能抵消2018年年初至今的升幅。她说,若有人幻想政府会出招救市,大可“悭番”(“省省吧”)。
林郑月娥称,楼市下跌有人认为是坏事,但她认为是好事。她援引香港差饷物业估价署资料显示,自8月份物业价格跌3.7个百分点,但认为较年初、以及她上任以来,这些跌幅仍未抵消过去的升幅。
其实在香港特首就楼市下跌发表“不救市”的讲话前,另一位特区政府高官就曾频繁对楼市下跌做出预警。
2018年10月,香港财政司司长陈茂波撰文表称,展望明年,利率继续上升无可避免。陈茂波表示,这对美元汇率和全球息率都有影响,对一些发行美元债较多的新兴市场来说,挑战不少。而香港超低息的年代,不但结束,可能还会步入逐步加息,资产市场的风险不能忽视。
他警告称,正在供楼的市民,不少都已经感受到加息带来的额外负担。早前,本港多家银行又相继宣布上调新造楼宇按揭的利率,置业人士的供楼负担将会加重。
香港金管局此前也曾暗示,将结束长达10年的超低息环境。
2018年二季度以来,金管局多次买入港币投放美元,香港银行体系总结余账户降到了2008年末以来的最低水平。收紧了基础货币,港币短端市场利率与政策利率逐渐收敛,与美元利差也在缩小,从而稳定了港币汇率,港币兑美元的汇率稳定在了7.85弱方兑换保证下方。
但全面加息背景下,香港住宅按揭贷款利率上升,直接打压资产价格。去年9月,香港最优惠贷款利率上调至5.125%,住房贷款利率也创近10年来最高值,对高企的房地产价格构成直接的压力。
彻底告别繁荣时代:加拿大房贷增速创22年新低
加拿大的房地产泡沫由来已久,此前瑞银的全球房地产泡沫指数显示,多伦多和温哥华分别位居全球主要发达国家及地区城市房地产泡沫三、四位。香港稳居榜首,而主要美国城市则排名较后。
加拿大曾是世界上最受欢迎的几个房地产市场之一,但有一项数据表明,该国楼市遇到了极大困难。
加拿大皇家银行(RBC)最近的一份报告显示,加拿大的抵押贷款信贷增长在2018年第三季度继续放缓,增速降至3.2%,为22年来的最低增速。
加拿大地产分析机构VancityCondoGuide认为,银行控制贷款增长的结果具有重大意义,因为超过90%的新增资金是通过银行发放新贷款创造的,其中很大一部分增长来自新的房屋抵押贷款。从本质上说,银行正在缩减新货币供应量M1。
而一旦信贷增长开始放缓,意味着包括住房在内的总需求正在减少,还会产生连锁反应,减缓新支出和工资增长,最终会影响偿债,因为工资的增长需要抵消利息支付的增加。而加拿大皇家银行数据显示,目前该行利息支付以2007年以来最快的速度增长,年增长率达到14.8%。
削减信贷同样会影响租房市场,租金通常与劳动力市场挂钩。信贷增长充裕时,当房地产繁荣使租金上涨,进而推高房价,推动银行发放更多贷款,从而形成一个循环。新信贷的产生推动工资上涨,提高了借款人的质量。随着失业率下降,大量新移民涌入,其中许多人在建筑业找到了工作,这些资金流入又进一步压低了房屋空置率。
然而,就像所有的周期一样,它们最终必须结束。VancityCondoGuide表示,信贷放缓阻碍了工资增长,资产价格停滞不前,建筑业开始放缓导致了失业,移民工人从净流入变成净流出。目前,加拿大房屋销售暴跌和房价下降、工资增长放缓、建筑业也开始放缓。
最能代表加拿大楼市繁荣的温哥华和多伦多,最近为遏制房价暴涨而祭出大招。
为了抑制投机、调控房价,温哥华和多伦多都对海外买家采取了加税举措。其中,温哥华对对海外买家购房征税20%并强制登记楼花买家的身份和家庭档案。而这两座城市的房价自2018年以来开始回落。
以温哥华为例,当地政府先是对海外买房开征20%的投机税,接着又对一年内居住不满6个月的房屋征收1%的空置税。随后在全球加息压力之下,又迎来住房信贷的全面挤压。
当前加拿大的失业率已经跌至42年来的最低水平,通常情况下这是利好楼市的信号,但房价还是一反常态的走低,这是前所未有的。失业率可能是一个滞后指标,但房地产市场肯定不是。在GDP的组成部分中,住宅投资是衰退即将到来的最佳预警信号。
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