
【博览财经特稿】5月18日,住建部再发房价预警,佛山、苏州、大连、南宁4个城市被公开点名。官方给出的原因是:“近3个月新建商品住宅、二手住宅价格指数累计涨幅较大”。
在刚发布的4月70城房价中,有67个城市新房价格上涨、55个城市二手房价格上涨,部分城市在统计上的房价已经连续3个月持续上涨。
早在4月19日,住建部已对6个城市发布预警提示。不过,第一批被预警的6大城市并未被具体点名,这次则不再留情。

不过,从统计数据看,在3月,新房价格同比涨幅最大的6个城市分别是西安(+24.4%)、呼和浩特(+22.8%)、大理(+21.9%)、贵阳(+20.6%)、丹东(20.2%)、秦皇岛(+18.8%),这些城市极有可能已被重点预警。
一个例证是,就在房价预警发布不久,辽宁丹东率先加码楼市调控,随后楼市妖股苏州升级限售政策,同时还将学位政策从“5年一学位”升级到“9年一学位”,新一轮楼市调控正式落地,力度更胜于以往。这与“大热必有调控,遇冷则有松绑”的楼市规律如出一辙。
对违规资金流入房地产市场监管再次升级
据银保监会公开信息梳理统计,4月来(4月1日-5月20日),仅50天,各地银保监局开出的223张罚单中,涉及违规“输血”房地产的罚单有32张,罚没金额合计1068.7968万元。
其中,上海、天津、青岛、河北、重庆、大连、黑龙江等地15家金融机构在罚单之列,除一些全国性股份制商业银行和地方性商业银行,六大国有银行中的建行、交行、邮储银行等三大行的地方分支行也被罚了。
主要违法违规事实(案由)包括某些银行向资本金不足的房地产项目发放贷款,违规发放贷款被用作拍地保证金和土地出让金,违反规定发放个人住房贷款,违规发放“假按揭”贷款,未严格执行商业用房购房贷款首付比例规定,信用卡持卡人使用信用卡支付购房款等,以及某些信托公司违规发放房地产自营贷款,信托资金违规发放房地产贷款等。
在32张罚单中,最大金额的罚单是上海农商行宝山支行因2017年违规发放某贷款被用作拍地保证金、土地出让金,被责令改正并罚没合计228.7968万元;
中国民生银行重庆分行因内控管理不严导致信贷资金违规流入房地产企业;以贷转存;签发银行承兑汇票对贸易背景审核不尽职,共计被罚款90万元;
平安银行青岛分行因信贷资金违规流入资本市场和房地产市场、信贷资金被挪用、贷前调查不尽职,被罚款90万元;
中国建设银行沈阳大东支行因个人住房贷款存在虚假银行流水及未按照施工进度发放固定资产贷款,被罚款80万元。
值得注意的是,上述罚单中的案由都在银保监会近期拟整治的房地产融资乱象之列。
在住建部发布预警同时,银保监会重拳出击,剑指房地产融资乱象。5月17日,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》,剑指违规资金变相用于拿地和购房。
其中,对银行机构的整治包括:表内外资金直接或变相用于土地出让金融资;未严格审查房地产开发企业资质,违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资;个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房;资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场;并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎,资金被挪用于房地产开发。
对非银行领域的整治包括:信托公司向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资,或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资;直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资,直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。金融资产管理公司未执行关于房地产业务的各项政策和监管要求。金融租赁公司违规开展房地产业务。
而在今年3月房企融资规模大幅反弹的数据中,其他债权融资、信托贷款融资和境内银行贷款融资环比分别大涨464.84%、382.04%和67.21%。
与住建部“稳地价稳房价稳预期”的出发点不同,银保监会作为金融监管部门,更在意的是防范金融风险。
在4月17日,银保监会就发文强调,继续遏制房地产泡沫化,控制居民杠杆率过快增长。
这话说得再直白不过。目前,我国居民杠杆率已经超过50%,虽然相比发达国家并不高,但在2018年,这一数字还只有18%。

十年时间,居民杠杆率从18%飙升到50%,翻了两倍左右。加杠杆速度过快,不仅会透支居民购买力,直接影响到消费,而且还会带来巨大的金融风险。
数据显示,4月消费增速7.2%,大幅低于市场预期的8.6%,这一消费增速也创下近16年以来单月的新低。
房企资金面再次收紧
今年3月来的楼市“小阳春”被业内人士认为信贷宽松是原因之一,而二线城市土地市场近期的成交火爆也与房企资金面宽松有关。
这在房企资金来源数据中也有体现,国家统计局数据显示,1-4月,房地产开发企业到位资金52466亿元,同比增长8.9%,增速比1-3月份提高3个百分点。其中,国内贷款8955亿元,同比增长3.7%;利用外资34亿元,同比增长1.0倍;自筹资金15687亿元,同比增长5.3%;定金及预收款17249亿元,同比增长15.1%;个人按揭贷款8031亿元,同比增长12.4%。
从4月房企融资规模看,虽然环比有所回落,但相比去年仍处高位。据同策研究院统计,4月40家典型房企融资总量中,债权融资额占比超9成,其中,发行公司债融资占比超6成。
不过,4月除公司债融资总额环比增长2成外,其他债权融资(占比14.25%)、信托贷款(占比10.00%)、境内银行贷款(4.27%)等融资总额环比均大幅下降超五成。
值得注意的是,无论从1-4月房企到位资金中利用外资同比增长1倍,还是4月房企发行的17笔公司债中有15笔是美元优先票据或债券看,在境外融资成本高企的背景下,境外融资仍较快增长,从侧面反映出境内融资形势仍不明朗。
同策研究院数据显示,4月,中国恒大发行6笔公司债,发行总融资规模30亿美元,票面利率为9.5%-10.5%。当代置业发行的于2021年到期的3亿美元优先票据,票面利率为12.85%,融资成本最高。
在这样背景下,银保监会对房企融资乱象进行整治,是否意味着房企资金面进一步收紧?
同策研究院张宏伟表示,预计一些非正常合理的融资渠道,如过度加杠杆或一些通道类的业务有可能要多一些整治,短期内可能对一些杠杆率比较高的企业有影响,再加上现在资本市场上市房企股价又下跌了,有一些企业之前的股权质押问题又显露出来,这两种情况下,有些企业可能遇到一些资金面的压力。不过,现在的市场周期运行特征和经济环境来讲,决定整个楼市调控政策层面及企业融资环境来讲还是平稳。
一位房企人士表示,违规融资的情况有,但不是太多,整治乱象对房企影响不是太大。监管部门主要还是希望能够进一步规范金融业务,防范金融风险。融资环境最紧的时候已经过去了,房企该融的还能融到,融不到的还是融不到。从监管角度讲,能流出来的还会流出来,流不出来的房企也拿不到。
多位业内人士指出,大河有水难免会通过各种途径冒出来,因为金融机构离开房地产,营收也会受影响。一位信托公司人士就对券商中国记者表示,信托的属性是要有高收益的产品,而房地产利润相对较高,能承受高成本的资金,跟信托匹配度高。通常信托业务收入中,房地产占比超过一半。
值得注意的是,监管部门近期对房企的资金状况关注度颇高,光明地产、泰禾集团、金科股份等多家上市房企接到交易所的问询函,其中很多问题涉及到资金状况、盈利能力、偿债能力等。另外,有媒体报道称,近期,南京等部分二三线城市房贷利率有所上调,深圳、合肥等地一些银行也收紧了房贷额度,某大行深圳分行甚至暂停了房贷业务。
央行报重提“货币总闸门”,再提“去杠杆”
同样在5与17日,央行发布《2019年一季度货币政策执行报告》,这其中有几点值得特别注意。
一是重提“货币供给总闸门”。众所周知,货币政策是否有“总闸门”,政策取向就会出现明显不同。今年2月发布的货币政策报告,并未提及“总闸门”,这一次“总闸门”再次现身,可以视作政策调整的信号。

二是重提“结构性去杠杆”。所谓杠杆,指的是债务与GDP之比,主要有居民债务杠杆率、非金融企业债务杠杆率和政府债务杠杆率之分。而结构性去杠杆,指的是保持宏观杠杆率稳定,降低其中不合理的杠杆部分。
三是物价预警。央行表示,物价形势虽然总体较为稳定,但是受到非洲猪瘟疫情、国际原油价格走高等因素影响,未来不确定因素有所增加。
总之,今年与往年不同。国内外环境都在发生变化,经济的内生动力也在发生变化,这就决定了,传统的刺激工具难以适用,不到关键时刻,房地产这样的重型武器不会轻易启用。
一、大热必有调控,遇冷则有松绑。2019年楼市的基本基调是“稳”,凡是房价持续上行的城市,势必都要加码楼市调控。相反,那些仍在高位盘整的城市,则可享受“一城一策”的照顾,不会一刀切加码楼市调控。
二、地方政府没了游移空间。要知道,“落实城市政府主体责任”已被写入楼市调控长效机制,地方政府有了明确的责任考核目标,稳楼市的政策目标不是说着玩的。
三、重点关注货币政策的变化。这是决定房地产是否复苏乃至走阳的根本所在,没有货币的支撑,就不必担心新一轮的大幅上涨。(来源:国民经略(guominjinglve)、 券商中国 作者:凯风君)
以上内容为转载内容,用于投资者教育非商业用途,图片或文字与本公司立场无关,如认为涉及内容侵权,请联系本公司进行删除。相关内容不对各位读者构成任何投资建议,据此操作,风险自担。股市有风险,投资需谨慎。