【博览财经特稿】当下，对众多房企来说是最难熬的时刻。坏消息不断传来，一大批开发商撑过了小阳春，但终究没能熬过这个燥热的夏天。2019年，众多房企们终于迎来史上最寒冷的凛冬。房企的所有融资通道都被彻底冰封：信托融资、银行贷款、企业发债、境外发债、ABS（资产证券化）统统被封死。
整个行业面临生死考验与洗牌
房企融资链上的人早已哭干了眼泪。特别是7月初20多家信托公司被主管部门约谈警示，要求严格落实“房住不炒”的总要求，警示之下，几家信托公司的地产信托业务被完全暂停。
老大要从资金端锁住的房企贪婪的咽喉。凛冬已至，房企瑟瑟发抖，而楼市调控却不断加码，在全球各国央行纷纷降息大浪潮下，最近全国各地却传来房贷利率上浮的消息。
据融360监测，国内重点 35个城市的533家银行分（支）行中，首套房贷利率持平和上升的银行数量大幅增加。南京、西安、广州、徐州、天津、成都、苏州等地纷纷上调了房贷上浮利率。
楼市何去何从？答案已经显现。
据统计局发布的全国70个大中城市二手房房价数据，6月份下跌城市数量达到20个，比3-5月几乎翻了一倍。
一方面房企融资渠道被卡死，房贷利率上浮又压制了购房者需求，开发商资金流已经面临桎梏，但雪上加霜的是，2019年至2021年还是房企有息负债的偿债高峰期。截至2018年底，房地产主要渠道有息负债余额20.3万亿元，这笔负责会在2019年至2021年集中到期，2019年6.8万亿元、2020年6.6万亿元、2021年5.4万亿元。
融不到钱，房子不好卖，一些房企已经走投无路。泰禾集团拟在境外公开发行不超过18亿美元的美元债券，票面年息高达15%相当于正常融资利率的2-3倍。中梁控股集团7月16日在港交所上市，公司募资用途之一，即偿还信托贷款。
破产房企为何集中在三线以后？
据媒体消息，截至7月23日，2019年全国有271家房地产企业宣告破产清算，涉及全国各地。
7月24日，查阅人民法院公告，破产数量又多了三家。
仅仅在7月，就有26家房企破产清算，平均每天都有一家房企退出舞台。
据福布斯中文网，相比2018年，房企破产的数量增加了3成，且几乎清一色全是中小房企。地域分布上，涉及28个省，超过120个城市。
2019年，中小房企破产主要的问题老生常态：顺周期扩张，步子迈得太大，负债太高，逆周期销售不好，现金流跟不上，资金链断裂。仔细观察发现，这些宣告破产的房企，都是不知名的中小开发商，他们的大本营大多在三四五六线城市。其中也不乏知名开发商，如宁波的银亿集团。作为当地最大的房地产企业之一，银亿在6月提交破产重整。而在247天前，银亿老板熊续强，刚刚以295亿的身价位列胡润百富榜第95名，问鼎宁波首富。
棚改助力，2016年开始的楼市周期，和过往区别最大的就是三四线城市异军突起。看到三四线楼市盛宴，不少房企耐不住寂寞，蜂拥而入。从拿地看，2016年到2018年，房企在三四线挥金如土，土地购置费增速远远超过一二线，超过的幅度在40%左右。
如果三四线城市长期火爆，2019年估计很难看到房企破产数量增幅30%。三四线城市一直火爆，只是理想状态。2019年，随着棚改几乎腰斩，三四线楼市迅速熄火。
据克尔瑞数据，2019年前5个月，96个城市里，三四线城市销售情况最差。对比2018年同期，一二三四线城市中，三四线城市成为一个增速负增长的，负增长幅度为5%。
在房企资金来源里，定金及预收款等和销售相关的资金可谓一家独大，占比往往能达到30%以上。这个最关键的资金来源，正不断遭遇滑铁卢。6月国家统计局数据，定金及预收款的增速仅为9%，比5月低了2.3个百分点，是所有资金来源里，唯一增速下滑的。
居民在买房上花的钱少了，对应的房企获得的资金也就少了。看看存款变化，最能直观的反应，此消彼长是什么味道。据机构统计，2019年，居民存款增速创近年来的新高，且和企业存款的差距越拉越多，这种情况近几年都没出现过。
整体上，老百姓花钱买房少了，结构上，三四线城市又是重灾区，那深耕在三四线的中小房企，自然是要遭殃的。
如果销售资金跟不上，其他渠道融资能跟上，其实也可以，谁的钱不是钱？
但问题就在，中小房企其他渠道的钱，可能比销售渠道更难。据机构统计，2019年以来，房企发债融资出现严重分化。2019年前五个月，只有AAA级头部房企才能比较正常的通过发债融到钱，而信用等级差的房地产企业，想融到钱非常困难。
6月，房地产发债融资进一步恶化，不但信用等级差的企业借钱难，连评级高的头部房企都开始遭遇融资困境。据机构数据，6月单月，房地产全行业发债净融资都为负数。
2019年，135家房地产企业的负债规模已攀升到8.5万亿。而在三四线城市异军突起的第一年，也就是2017年，这135家房企的负债仅为5.3万亿。时隔2年，增加2.2万亿负债。2019年一季度，8.5万亿负债，对应的135家房企里，只有51家是正现金流，其余现金流全都是负数。没有现金流，意味着也许有钱，但拿不出来，还不上款。
虽然相比2014年2000家房地产企业关门，当下的200多家不算什么。但当这份表格摊在眼前，你还是会被震撼。
破产的原因大多只有两个——多元化发展和资金链断裂。如银亿集团的破产，因频繁跨界，房产之外跨行了能源、汽车等行业，转型失败导致资金无法维持，只能宣告重整。总结起来，就是一个原因——资金链断裂。而融资难题成了房企的达摩克利斯之剑，一不小心就“命丧于此”。
融资难何解？
近两年，房地产成为国民最为关心的话题，没有之一。房价暴涨、地王频发，也让调控监管政策越来越严。
房价、低价波动幅度一旦过大，就被预警；苏州暴涨的房价迎来了两轮加码调控，就在前天调控范围再次扩大；开封“擅自”出台了取消限售的通知，闹得全国皆知，税后又取消了“取消限售”……一切都在表明，“稳”字当头的环境下，谁也别相当那只出头鸟。
另一条监管线也没松着，资金违规进入房地产遭遇严管。尤其今年二季度以来，房企的融资渠道被全面收紧。
5月17日，银保监会发布23号文，明确要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规进行房地产融资，重点申明要对银行、信托等金融机构对房地产行业的放款加强监管工作。
6月初又传出一些不断创造地王的基金房企，如旭辉、融创和中铁建等企业又被重点监控。
7月，银保监会针对部分房地产信托业务增速过快、增量过大，约谈警示中融信托、中航信托等10家信托企业，要求未备案项目一律暂停，符合432的通道类业务也算房地产项目，全部暂停。
在房企看来，条条致命。于是，上半年（尤其二季度）的房企融资额，出现明显缩减。据克而瑞研究监测数据，2019上半年95家典型房企融资总额为7169.2亿元，同比下降3.6%。其中，一季度融资额达到2016年以来的峰值，同比增长15.6%；而二季度融资环境再收紧，融资总量回落到3000亿以下。
这一数据在6月更明显。中原地产统计数据显示，6月40家典型房企融资完成额度仅有611.6亿元，低于月度均值线。
国内融资渠道的收紧，使房企不得不加大海外发债融资的力度。
从克而瑞监测的95家典型房企看，2019年上半年境内外债券类融资总额4286亿元，其中，境内发债1402亿元，占总量的33%；境外发债2883亿元，占比67%，相较2018年上升19个百分点。
海外发债已成房企的最主要的输血渠道。但随着发改委7月发布的《关于对房地产企业发行外债申请备案登记有关要求的通知》明确，房地产企业发行外债只能用于置换未来一年内到期的中长期境外债务。海外融资这条大通道也不容乐观。
融资难、资金链紧张的背景下，想要拿到救命钱必然付出一定的代价——融资利率逐渐走高。
上半年，房企债券类融资的整体成本为7.25%，其中，境外发债成本8.34%，同比上升1.19个百分点。其实，能拿到10%以下的融资，已经很难。像华南城控、新湖中宝、正荣地产等房企海外举债年利率都已经超过10%。
恰巧，2019年多数房企迎来偿债高峰期，即使成本如此高昂，也不得不发债融资。局面愈发艰难。
中小房企的生存战
近些年，房企的寡头化趋势逐渐明朗。相对头部房企，中小房企的日子更加难熬。
回看这些年的房企百强榜，前20名的位次愈发集中。在2015年、2016年，还有复地、鸳鸯、金隅股份等房企上榜，而到近三年，TOP20的名单里只出现个位数的房企变化。真正体现房企寡头化的，还是要拿销售数据来说话。
2019年上半年，房企销售额超过1000亿的有12家，而在2018年上半年这一数据为7家。其中碧桂园以接近4000亿的规模，位居第一。万科同样超过3000亿的规模排在第二，恒大、保利、融创依次排在3-5位。
上半年，共有147家房企销售额超过50亿元。其中，TOP10房企销售额占147家中的36.7%，TOP30企业更是占到总体的61.3%，寡头化趋势明显。
以权益销售金额看，50亿元以上房企权益销售金额均值为318亿元，市场份额为62.8%。其中，TOP10房企权益金额门槛为736.3亿元，是均值的2倍。
规模型房企凭借广泛的布局和积累的资金实力，市场份额越来越高。而房企生存的另一个考验指标——拿地，中小房企也早已丧失话语权。以拿地金额看，碧桂园、万科、融创居前三，拿地金额都在600亿元以上，碧桂园更是接近1000亿。
其中，TOP10房企拿地总额5586亿元，占前100名房企的36.6%；TOP30房企拿地总额9959亿元，占前100名房企的65.3%，龙头房企拿地优势明显。
以拿地面积看，碧桂园、绿地、新城位居前三。碧桂园拿地面积接近3000万平米，绿地、新城、万科、融创、恒大拿地面积都在1000万平米以上。其中，TOP10房企拿地总面积12990万平方米，占前100名房企的41.6%。
如今的土地市场，基本已是央企、国企及超大型房企的主场了。
“房住不炒”“稳”字当头，当前的房地产市场或会维持现有的局面相当长时间。无论是竞争力、融资能力、产品专业度，还是营销能力，中小房企都不是大型房企的对手，行业集中度提升，寡头化已是不争的事实。
有人甚至断言，未来会有90%的中小房企会退出房地产市场。其中，最最艰难的是五六线县城的房企。如此局面下，快周转和抓回款将成重要抓手，但随着棚改规模缩减、房产成交下降、大中型房企下沉市场力度加大，这些小规模房企的生存举步维艰。等待他们的，大概率是破产消亡或被兼并的命运。
活下去没那么简单！
房子不好卖，现金流枯竭，全渠道融资被封，加上一大堆债要还，大房企难，中小房企难上加难！难，怎么办呢？
办法有，但不见得都走得通。常用的办法，甩卖资产，断臂求生。据时代周报统计，截至7月22日，2019年共计44条房地产项目转让信息，5月中旬以来披露的转让信息达32条，平均每2天就要转让1个项目。其中，粤泰股份与隶属世茂房地产的五家子公司分别签署项目转让协议，交易总计高达63.97亿元。而阳光100转让卓星集团的金额也高达43.97亿元。
最近，新城控股因突发事件，也开始出售项目。新城控股日前公告称，已在洽谈、协商出售的项目约为40个（含合联营项目），交易成交总额约为24亿元，约占公司2018年未经审计归属于母公司净资产的8%。
有项目卖，还有人接，可能得没事偷着乐。部分中小房企，深耕三四线，纵然有心卖，也不见得有人接。没人接，只好另辟蹊径。最简单，最直接的办法是降价促销，用诚意打动人心，用价格换回现金流。
可这条路，对不起，不见得走得通。还记得，恩威并施的恩施吗？
华夏时报6月11日报道，恩施部分楼盘大幅度降价促销，部分楼盘降幅幅度多大4000-4500元每平米。可结果，非权威行业协会——恩施市房协要求开盘在售的企业纠正不良做法，并将协助主管部门对备案价格的下限低价进行制度性约束。
换句话，卖方要守规矩，打折促销，不许！最近没有报道，恩施地产商们过得怎么样，但想必有苦难言，咬牙也得坚持。
对房企来说，现阶段相比房价，更在成交量，量比价优！可2018年开始，楼市出现一个很奇怪的现象，历史上几乎没见过。
价和量长期背离，量跌价稳，成楼市新常态。从调控角度说，价不涨，监管层的目的就达到了。但从房企角度看问题，没量有价，有行无市，没用。只有量上去了，存货流转、资金回笼了，这价格才有意义。
为什么，开封限售不能停？不给流动性，小火慢炖，房价稳，楼市稳。
最近，央行行长易刚说，市场利率化下一阶段，存贷款利率要分开走，先放开贷款。这一招太聪明。市场利率化，如果存款和贷款同步放开，实际上短期会提高市场利率。原因是把利率当做产品，为了争夺储户，银行必须得拉高利率，才能吸引到人。
钱的成本高了，为了弥补缺陷，贷款上自然要进行适度调整。而如果先放开贷款，那画风就变了，同样的客户争夺战，贷款比拼，可能只会是有最低，只有更低。
利率降低看着是好事，但快乐是别人，房企可能什么也没有。监管自带加息属性，对房企来说，利率下降，也许抵不过针对房企的全渠道融资监管。
现在，部分头部房企的发债成本都已经突破10%，那中小房企，可能就更享受不到利率下降带来的畅快。
房地产企业马太效应，头部集中已成共识。但不为人所共识的可能是，中小房企消失给头部房企份额带来的加成。
2018年万科说活下去，现在看可能不是对自己说的，而是对三四线小伙们的一次喊话！
7月19日，国务院发布一个指导意见，叫《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》。这个文件有两个重要目的，一是为了搭建全国统一的土地市场交易平台，给集体土地入市做准备；二是指导意见明确：在土地抵押方面，明确自然人、企业均可以作为抵押权人。
抵押权人是指债务人不履行债务的时候，就抵押物优先受偿的人。中国有多少人能抵押土地？房地产企业算是少数中的多数了。如果他们还不上债，那抵押的土地，还可以用来给自然人还债。
房企面临一次针对行业的供给侧改革
在破产潮/还债潮/加息潮来临前，房企现在面临的就是一次针对行业的供给侧改革。
过去房企杠杆率这么高，大房企动不动就负债几千亿，那肯定是撑死胆大的，饿死胆小的，但是大环境变了，现在是下行周期。权威人士都说了：下行压力加大。你还不去杠杆？你还不主动出清一下？
好多小房企老板，琢磨琢磨到现在这个地步，对手盘到底是谁你搞清楚了没？
很多人认为房地产是国家支柱产业，不能倒。这话没错。但当房地产供给过于膨胀时，它就会大量占用经济中的各个要素资源。
房子的属性是债务，背后必须依靠社会的利润创造，而在整个经济系统中真正创造财富、价值的企业必定是制造业，这是基石。现在房企和地方政府捆绑太紧密，土地财政和庞氏债务链及各种各样的主体盘根错杂，这必须要斩断。
宏观上看，上面为什么这样搞房企的供给侧改革。就是要做房地产市场和股市（如科创板）的一个转化。专业术语叫改变直接融资和间接融资不平衡的格局（摘自6月13日银保监会主席郭树清在第十一届陆家嘴论坛上的发言）。
这是上面现在正在做的，在推进但难度很大的一件事儿。我们国家未来的发展，经济总量到跟美国差不多后，必定也是走的用居民部门负债来拉动经济增长的这种模式。但现在的问题是，美国的负债基础是信用，而我们的负债基础是房子。这完全没有一点可进化性。
所以，如果我们想照搬美国这套玩法，必须把这个基础的底子，从房子信用变成股市信用，把沉淀的财富从房子弄到股市这个资本市场里。这是主要的发展思路。
但改革开放到现在40年形成的路径依赖，起码还得一二十年才能重新趟出来一条新路。换句话说，这个供给侧改革不是短期的，还会持续很长时间。房企小老板们，你们好好琢磨琢磨以后怎么搞。（来源：叶檀楼市、米筐投资 作者：吕韬、老船长、拾叶）
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