【博览财经分析】2018年三季度,中央政策面对房地产并无太多新动作,但调控长期化常态化已成共识,货币政策预期转向中性偏积极,“去杠杆”贯穿始终,对企业资金依旧严苛。在这样的背景下,地产行业销售仍保持了稳健增长。
然而,在当前形势下,落地到城市层面,市场已然出现了一些“变向”信号,重点城市土地流拍频发,核心二线城市项目去化率下降,加之“房产税”即将落地的传言不绝于耳……
楼市的“天”说变就变:
江西上饶碧桂园信州府,因价格从10000元/平米降到7000元/平米,降价30%甩卖,引发大量业主维权,导致售楼处被打砸!
厦门翔安新圩镇的“首开万科白鹭郡”开始调整价格,5折大甩卖!而,在近期万科月度例会上,万科董事会主席郁亮抛出惊人语录,“万科要做的第一件事情,就是进行战略检讨,以‘活下去’为最终目标。”
就在4个月之前,杭州曾出现过万人抢房、甚至有人晕倒的景象。但在即将过去的九月,杭州市区(含富阳不含临安)二手房成交量为2718套,环比8月下降了32%,成交量大概率将创6个月来新低。随着成交量跌入谷底,二手房价格也开始松动。大部分板块二手房成交价平均下跌幅度在5%~10%左右,个别小区甚至超过30%,甚至有部分杭州二手房最高降幅36%。
博览研究员认为,房地产危机背后的原因是“举债发展注定不可持续”。
如果发展经济就是靠借债这么简单,全球早就到处都是发达国家了。债务率是有极限的,首先是收入的约束,其实是利率的约束。
在多重制约之下,我们观察到居民贷款增速正在持续放缓,17年初的居民贷款增速最高达到24.6%,到18年8月已经降至18.5%,而未来降幅或会加快,从而加剧房价下跌、地产销售下滑的压力,而这或许也是当前经济困境的主要原因。
而从各个经济主体的债务率变化来看,我们已经经历了三轮短期债务周期。第一轮是09年企业部门大幅举债,第二轮是12年政府部门大幅举债,而第三轮则是15年居民部门大幅举债。每一次举债都会带动经济增长的短期反弹,但举债对经济增长的刺激效果越来越弱,刺激经济需要的货币则越来越多,最终使得经济整体的债务率越来越高,地产泡沫越来越大。总之,举债发展经济,注定不可持续。
今年多次降准,央妈也反复强调,没有改变大的货币政策基调,不会大水漫灌。要么是为了定向解决中小微企业难题,要么是置换MLF,要么是为了债转股。虽然降准会可能对房地产有所刺激,但是债务发展模式不可持续决定了即便存在刺激作用,但是也是有限的。
2018年楼市第一砸
江西上饶碧桂园信州府,因价格从10000元/平米降到7000元/平米,引发大量业主维权,导致售楼处被打砸!与其他地区拉横幅维权相比,这才是2018年中国楼市真正意义上的“第一砸”!

碧桂园信州府卖了一年没卖完,降价30%甩卖,于是,就出现业主打砸售楼处的那一幕!
无独有偶,上海碧桂园南郡项目,一夜降价近30%,引发业主闹事退房!
十一长假期间,位于上海浦东惠南的碧桂园南郡项目,项目开卖只有两个月,突然降价近30%!一夜之间将备案均价35000直接降到28000至26000销售!
于是,也引发了大规模业主维权事件!
上海浦东碧桂园南郡项目出现大规模业主退房闹事,碧桂园搞阴阳合同不按上海市政府要求的一房一价政策进行销售。
不过有所区别的是,以前的阴阳合同都是开发商要求涨价,试图绕开一房一价的政府规定,用其他名目多收点钱,而这次碧桂园的阴阳合同,则是以阳合同维持一个表面高价,暗地里以阴合同低于政府规定的价格进行销售,一夜之间将备案均价从35000直接降到28000至26000进行销售。
碧桂园南郡项目是在今年7月27日,开始启动认筹,项目在明年年底前毛坯交付!
当时的认筹现场还是很火爆的:

截至2018年6月底,碧桂园总资产1.40万亿,总负债高达1.26万亿,负债率近90%!
今年以来,房地产融资环境缩紧,碧桂园多个发债项目被终止,现在,楼市又变差,房子难卖了!碧桂园只有抢先降价出货,回笼资金续命!
这才出现,一个楼盘刚开盘两个月,就降价近30%!
同时,碧桂园广东蕉岭项目出现坍塌,引发业主维权!9月22日,碧桂园广东蕉岭项目出现车库坍塌,引发业主的房屋质量维权!
半年时间郁亮两次抛出惊人论断:第一次是2018年6月,在郁亮看来,住房全面短缺时代已结束,房价告别单边快速上涨时代,他说“万科要告别房地产”。话音未落,万科深圳分公司更名为“深圳万科发展有限公司”。自此,“地产”两个字仿佛成了烫手山芋,各大地产商纷纷与其撇清关系。
第二次是,在近期万科月度例会上,万科董事会主席郁亮称,“万科要做的第一件事情,就是进行战略检讨,以‘活下去’为最终目标。”
郁亮两次抛出惊人论断外,博览研究员还注意到,万科也在降价抛售楼盘:
厦门翔安新圩镇的“首开万科白鹭郡”开始调整价格,5折大甩卖,推出107套特价别墅,89-110平米的联排别墅,赠送面积超大,原价500万,现中间套一口价278万,边户一口价298万。
9月下旬,泰禾合肥院子某个户型降价4000元/平方米促销,随即引来老业主集体维权。一些老业主在售楼处拉起横幅,抗议泰禾的调价行为,并提出退款等要求。
可以说,今年的“金九”出现了完全相反的情况。
从一线的北京、上海、深圳,到二线的杭州,楼盘纷纷打折降价促销。可就在4个月之前,也是在杭州,曾出现过万人抢房、甚至有人晕倒的景象。
但在即将过去的九月,杭州市区(含富阳不含临安)二手房成交量为2718套,环比8月下降了32%,成交量大概率将创6个月来新低。随着成交量跌入谷底,二手房价格也开始松动。大部分板块二手房成交价平均下跌幅度在5%~10%左右,个别小区甚至超过30%,甚至有部分杭州二手房最高降幅36%。
房地产危机背后的原因是:举债发展不可持续
为何地产龙头碧桂园的股价跌跌不休?为何万科的郁亮把公司未来3年的目标仅仅定在“活下去”?
在大数据时代,有很多机构都在定期公布全国各地的房价走势。同样是8月份的房价数据,云房数据中心显示8月份全国100个城市的二手房价环比基本持平,其中虽然有71个城市房价环比上涨,但是房价环比下跌的城市达到29个,其中上海、厦门、南京、石家庄、唐山、赣州等地的房价环比跌幅都在5%甚至以上水平,而且房价下跌正在扩大和蔓延。
而在历史上,和澳门博彩收入增速走势最相关的其实就是中国房价。在过去十年当中,澳门博彩收入增速曾经三次降至0左右甚至以下水平,期间对应的70城市房价涨幅无一例外出现了负增长。如今,澳门博彩收入增速大幅下滑。从这个现象看,这一轮轰轰烈烈的房地产泡沫的拐点或就在眼前。
居民举债买房,福兮祸之所伏。今年中国经济遭遇了诸多挑战,在我们看来,其本质在于举债发展的经济模式本身注定了不可持续。
这一轮中国房价的大幅上涨始于2015年,但是并没有太多经济增长的支撑,而主要靠的是全民举债。
过去3年的中国经济平均增速仅为6.9%左右,处于过去25年的最低位水平,3年下来GDP实际增速累积增长了20%,再加上物价上涨以后,GDP的名义值增加了大约30%,这也差不多是同期居民收入的增幅。然而从14年末到17年末,中国居民总贷款从25.7万亿增长到45万亿,3年增幅高达75%,远超同期的经济和居民收入增幅,这也是同期全国许多城市房价翻倍的主要原因,因为居民债务余额几乎翻番了。
如果大家可以永远不停地举债买房,那么结果自然是皆大欢喜:居民贷款买房赚了钱,银行放贷款有钱赚,企业卖房也赚了钱,而政府既有土地出让收入还收税,大家都赚的盆满钵满。这也是过去3年的真实写照:居民贷款增速维持在20%左右,远超13%的贷款平均增速。居民贷款成为银行新增收入的主要来源,居民贷款占银行新增贷款的比例从1/3左右升至一半以上。房地产前三家龙头企业的年销售额在14年还仅为1000亿左右,到17年就突破了5000亿。而政府的土地出让金在15年时仅为3.25万亿,到17年升至5.2万亿,18年很可能会超过6.5万亿,达到15年的两倍水平。
问题是,如果发展经济就是靠借债这么简单,全球早就到处都是发达国家了。债务率是有极限的,首先是收入的约束。从14年到17年,中国居民债务占GDP的比值已经从40%升至55%,由于中国GDP分配中居民的占比较低,居民债务占居民收入的比值更是从66%升至90%,已经和美国次贷危机顶峰时期的水平相当,没有多大的举债空间了。
而举债的另一个约束是利率。在国内,随着央行去杠杆的推进,过去商业银行的资金供给充裕,相应房贷利率还有折扣,而如今商业银行资金供给有限,房贷利率已经连续20个月上涨,8月份的全国首套房贷平均利率已经达到5.69%,比此前4.5%左右的最低值已经上浮了27%。在海外,美联储加息节奏加快,10年期美债利率已经创下3.2%的多年新高,也会影响国内利率的下行空间。
在多重制约之下,我们观察到居民贷款增速正在持续放缓,17年初的居民贷款增速最高达到24.6%,到18年8月已经降至18.5%,而未来降幅或会加快,从而加剧房价下跌、地产销售下滑的压力,而这或许也是当前经济困境的主要原因。
总之,举债发展经济,注定不可持续。
从宏观上看一个国家的举债是否合理的标志,是新增债务有没有创造出相应的收入、收入增速有没有超过债务增速!
无论是次贷危机以前的美国,还是泡沫经济之前的日本,都经历了债务增速持续高于经济增速的泡沫阶段,体现为债务和GDP的比值持续上升。而这其实也是中国经济过去10年的写照,中国经济的整体债务率在持续上升。
据测算,中国经济的债务率在2008年以前稳定在130%左右,但从09年开始持续上升,到2017年已经上升至241%。这意味着中国经济在2008年以前并没有债务问题,当时虽然债务增速也很高、但能创造出相应的收入增长;但是从2008年开始,就陷入了举债过度的陷阱。
而从各个经济主体的债务率变化来看,我们已经经历了三轮短期债务周期。第一轮是09年企业部门大幅举债,第二轮是12年政府部门大幅举债,而第三轮则是15年居民部门大幅举债。每一次举债都会带动经济增长的短期反弹,但举债对经济增长的刺激效果越来越弱,刺激经济需要的货币则越来越多,最终使得经济整体的债务率越来越高,地产泡沫越来越大。
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