【博览财经研报】统计局的数据显示，今年11月，全国房地产销售面积同比下调5%，连续三个月出现下调。

12月13日的中共中央政治局召开会议，和10月底召开的中央政治局会议一样，只字未提房地产。

博览财经注意到，2018年7月的政治局会议在部署下半年经济工作时，对于房地产市场的表述为，下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

截止日期，全国2018年房地产各种调控政策多达438次，刷新历史调控记录。同比涨幅高达75%。2018年也成为历史房地产调控政策最密集的年份。预期看，随着市场的调整，政策底部已经出现，但市场底部依然将持续，调控依然维持力度。

持续了超过两年的“史上最长调控政策”，会不会出现调整？

我个人的倾向性判断是，12.13的政治局会议“不提及房地产”根本原因是：楼市调控达到了目标。现在“去库存”已经完成，房价也已经控制住。所以，没有必要提及。因此，2019年房地产调控的总基调不会变化，不会允许房价“大起”，但出于“稳增长”的考虑，也不会放任房价“大落”，结构性的、针对性的“发展”还是有必要的，这也是此次发改委出台“房企融资政策”时，虽然把“商业地产”剔除在外，但特意保留“支持棚改、保障性住房、租赁住房等项目”的根本原因！

目前比较聪明的政策是“因城施策”，不再喊打喊杀，哪里房价低了可以冲一冲。而比较危险的政策就是“一刀切”的鼓励居民加杠杆，例如降低首付比例。这种政策是悲剧性的政策，一旦出台将会导致明年房价大涨，极端来说涨50%都有可能。而暴涨之后必然是暴跌。

整体来看，“明年不可能再大放水”，大放水带来的是房价暴涨，而暴涨之后一定会暴跌，暴跌有可能直接导致资产泡沫崩盘！

其实，每当经济增长面临一定困难，松绑楼市调控的论调都会抬头。

持有政策松绑的观点认为，当经济增长良好时，监管层会收紧房地产调控政策；反之当经济增速下滑时，监管层会松绑调控，从而支撑经济增长。过去几年，该观点颇有市场。

但我的判断仍然是，政治局会议不提房地产，并不意味着房地产调控政策会出现重大变化。当前房地产市场的主要思路仍是“稳房价”，在经过一段时间的调控后，房地产市场已趋于降温态势，因此政治局不提房地产，意在维持现状。

……

最近一段时间，房地产调控政策的力度和频次，似乎都出现一定的松动。而近期对于房地产市场调控会松绑的言论还是时不时出现，有分析认为，考虑到当前经济增长面临一定的压力，楼市调控政策有可能会出现松绑，尤其是在发改委印发涉及房企融资的《通知》后，关于调控松绑的预期再度抬头——

从11月-12月整体看，房地产政策基本平稳，相比之前频繁收紧，房地产政策面最大的特点是“约束性政策锐减”，地方政府出台调控政策的频率有所放缓。12月以来，除了承德扩大限购范围外，其他城市政策基本处于平稳中。

12月11日，辽宁省住房城乡建设厅已经正式下发《全省推动县城和新城区房地产去库存工作方案》提出，推进县城棚户区、老旧小区、危险房屋改造。市场房源充足、库存量大的区域，棚户区改造可继续推行货币化安置，消化库存商品住房。这种刺激性政策的出台，也引发市场的广泛关注。

……

在国内融资方面，11月以来，保利、龙湖、阳光城、华夏幸福等房企密集发布融资动作，涉及中票、信托、公司债等，合计融资金额超过千亿。

而此前一段时间，融资市场还“大门紧锁”，包括碧桂园、富力、恒大、金融街等在内的房企，都曾遭遇公司债被叫停的尴尬。

12月12日，国家发改委发布《关于支持优质企业直接融资 进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》（发改财金[2018]1806号）提及，支持建筑业、房地产业满足营业收入大于300亿元等指标的优质企业进行发债融资，这一说法被解读为对房地产企业融资渠道的“放松。

但旋即，12月13日，中国经济导报采访到参与文件撰写的权威人士解读称：国家发改委对贯彻落实党中央、国务院关于房地产调控的决策部署是坚决的、一贯的，也是非常严厉的，这一点在企业债券融资方面也是一致的。按照中央关于房地产长效机制建设的精神，目前国家发改委企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目，不支持商业地产项目。这几年，企业债券在贯彻执行国家房地产调控方面的政策没有变化。

也就在12月13日晚间，中央政治局会议分析研究2019年经济工作。其中对房地产只字未提。事实上，在过去三年的年末中央政治局会议上，均提及房地产，涉及住房制度改革和长效机制建设等。今年似乎一反常态。

对此，我个人的倾向性判断是，“不提及房地产”根本原因是：楼市调控达到了目标。现在“去库存”已经完成，房价也已经控制住。所以，没有必要提及。因此，2019年房地产调控的总基调不会变化，不会允许房价“大起”，但出于“稳增长”的考虑，也不会放任房价“大落”，结构性的、针对性的“发展”还是有必要的，这也是此次发改委出台“房企融资政策”时，虽然把“商业地产”剔除在外，但特意保留“支持棚改、保障性住房、租赁住房等项目”的根本原因！

事实上，从近期政府部门和官媒的表态中，并没有看出楼市调控口径的变化——

今年10月29日，针对未来房价走势，新华社发表署名文章表示，中央遏制房价上涨的决心不会发生改变，决不会允许调控前功尽弃。

同日，住建部发布《关于巡视整改进展情况的通报》称，坚决落实习近平总书记“坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位”，加大分类调控、精准施策力度，加快推进住房制度建设。

12月13日，《经济参考报》发表题为《深入落实“房住不炒” 避免楼市大起大落》的文章称，当前楼市预期出现松动，既有因城施策的原因，也是市场需求动能快速释放的结果。在外部冲击和内部转型迭加的特殊时期，深入落实“房住不炒”，应当保持我国房地产市场平稳健康发展，全力避免楼市大起大落，亟待楼市理性的坚强支撑。

博览财经认为，与历年年底召开的中央政治局会议相比，今年会议首次出现“六个稳”（稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期）。从中可以看出，稳定经济是明年经济的重点工作。作为经济增长重要的方面，房地产调控总基调不会发生根本性变化。

因此，地产仍为严调控周期，“房子是用来住的、不是用来炒的”，“坚决遏制房价上涨”还是主基调。 但该机构同时指出，“稳增长同样离不开房地产，（楼市调控政策）明年大概率会结构性放松。”

经过30个月左右的“史上最长调控”后，很多城市政府正试图松绑调控，比如降低限价门槛等。但从市场表现看，实际效果不佳。

这是因为市场需求已经大量释放，再加上房价已处高位、供应规模增加等因素，需求方的积极性有所下降。

例如，今年上半年，西安新房项目的供应多为1:5到1:6之间，开盘售罄的情况十分常见。但如今这一比例已下降到1:1左右，“开盘当日去化超过50%就算好的。”除非房价有明显下调，否则很难刺激市场需求。

但市场已经进入下行通道，除非房地产调控政策大幅松绑，否则很难从根本上提振市场。目前楼市政策的主动权掌握在地方政府手中，即使有心调整，也不会超出监管层规定的范畴。因此，区域性、结构性的调整有可能出现，但很难超出决策层“稳定楼市”的整体政策的框架。