【博览财经研报】很多人认为明年房地产会刺激起来，因为他们认为如果不放房地产，那么经济的下行就止不住，用的一个倒推逻辑。但博览财经认为，“房住不炒”是战略定调，因此房子明年更多是缩量的高位震荡，哪里有房价的松动哪里就托一托，整个房地产是托而不举，而不是试图透过房地产来扩张信用。决策层关于落实房地产调控的决策部署是坚决的、一贯的，但在应对中美贸易摩擦以及中国实体经济仍处艰难转型期的背景下，稳经济的大任还会需要房地产作出一定的“贡献”，但也不会放任“投机炒作”再次绑架宏观政策！

因此，虽然个人并不认为2019年的房地产调控政策会有什么重大的“松绑”，但必要的“托底”，避免楼价“大起之后的大落”，确实是有必要的！

毕竟，房地产仍是2018年中国经济的定海神针。

统计局数据显示，中国11月70大中城市中有63城新建商品住宅价格环比上涨，10月为65城。

可以说，对于房地产化的中国经济，只要中国房地产市场的繁荣还在继续，中国经济根本上就不用太多担心增长下行压力了。

可以说，只要国内各城市的房价还在上涨，中国房地产市场的繁荣还会继续。

所以，在中国的房地产市场房价仍然保持普遍上涨的情况下，2018年中国的经济增长不用过多的担心。

当前房地产市场的主要思路仍是“稳房价”，在经过一段时间的调控后，房地产市场已趋于降温态势，因此政治局不提房地产，意在维持现状。预计降温态势还将延续一段时间。

2016年下半年以来，房地产市场受到了严格的调控，部分城市已出现房价下滑的趋势。但是当前中国经济处于下行周期，对地方政府而言，随着基建投资回报逐渐下行，地方政府债务压力较大。

博览财经认为，在基建方面，基建投资大幅下行还是有意而为，还是政府可控的。

基建上半年出现断崖式下行，主要是主动调控而为。年初的时候很多省号召说哪怕GDP负增长，我们地方债务不能增加一块钱。包括现在财政部等于对债务约束还是非常前期。基建投资大幅下行还是我们有意而为，还是政府可控的。

大概从今年10月份开始项目重新开始推，包括资金也在逐渐的供给，所以10月份基建开始回升。数据显示，11月固定资产投资增速小幅回升，累计同比从上月的5.7%回升至5.9%，其中制造业是主要支撑。制造业投资累计同比增速从9.1%回升至9.5%，电子设备、专用设备、电气设备制造业投资增速都在10-20%之间，反映产业转型升级在继续。而纺织、食品、汽车、医药等行业投资增速则普遍偏低。随着经济下行压力增大，预计企业盈利在2019年将会降低，制造业投资增速或稳中略降。

基建投资增速继续回升，稳增长继续发力。今年以来，受到政府债务规范影响，基建投资增速一路下滑，是固定资产投资的主要拖累。但随着经济下行压力的增大，稳增长再度升温，包含电力的基础设施建设投资增速已经连续两个月回升，当前已经回升至1.2%的水平。2019年基建投资增速会继续回升，对整体投资的作用由拖累转向带动，但是地方政府隐性负债依然受到融资和政府规范的制约，预计2019年全年基建投资增速将回升至10%附近。

但在基建投资还没有“担纲”之前，房地产仍是稳经济绕不过去的坎，目前，三四五线城市的房地产市场购买力呈现疲态，但一二线城市的购房需求仍在。

博览财经注意到，虽然房地产投资增速仍高，但单月销售同比跌幅扩大，预计2019年投资增速将大幅走弱。11月房地产开发投资累计同比增长9.7%，计算当月同比增长9.7%，较10月回升1.6个百分点，土地购置仍是主要支撑。新开工面积累计同比继续走高至16.8%，施工面积同比回升至4.7%，房企周转加速。但房地产销售面积增速继续降至1.4%，单月增速-5.1%，随着棚改政策的降温，三四五线城市房地产销售、投资等均会受到影响，预计2019年房地产投资增速降至0值附近。

从16年调控政策分化后，一二线大城市和其他中小城市房地产走势明显分化，但近几个月以来，随着棚改货币化政策的边际减弱，小城市房地产市场逐渐降温，向大城市房地产市场的走势收敛。

从销售端来看，一二线大城市房地产销售面积一直维持低迷状态，截至10月累计同比增速仍保持在-0.9%的负增长，其它中小城市房地产销售面积累计同比则从接近6%的增长下降至不到4%。从当月同比增速来看，中小城市之前一直高于大城市，但当前已经连续两个月维持负增长。

从投资端来看，之前中小城市房地产投资当月同比增速也一直远高于一二线大城市，但最近几个月中小城市房地产投资增速是大幅走弱的，逐步向大城市收敛。

从土地成交状况来看，一线城市土地成交连续负增长，且跌幅基本都在20%以上，而中小城市土地成交一直高增长，但近几个月也开始大幅走弱。与此同时，中小城市土地成交溢价率也大幅走低，向一二线城市收敛。

随着棚改货币化政策的边际收紧，三四五线中小城市房地产市场的价格、销售、投资、土地成交，向一二线城市收敛的趋势依然会延续，中小城市房地产市场逐步降温。

因此，不排除未来部分热点城市的调控政策会有所调整，特别是像限购、限贷这样的行政措施可能会逐步退出，从而以更加市场的方式取代。“限价”目前有所争议，因限价造成一二手房价格倒挂，不过也应看到其积极的一面。一手限价使得二手房难以出手，“限价”对稳房价、刺激投资以及遏制炒房等都起到一定作用。

整体来看，2019年的调控力度放松程度也不能抱有太多的预期。虽然说2018年房地产还是表现的非常强劲，不管投资还是销售，都相对比较坚挺。未来房地产景气指数或者周期进入了尾声。未来三年五年房地产确实会面临往下，不管是房价还是房地产市场对整个经济的拉动作用，甚至包括房地产市场各个产业链都可能会压力。

随着前几年国内房地产市场的显著升温，已经进一步助推了国内房地产市场的投资泡沫，透支了未来数年乃至十多年以上的盈利预期。很显然，若继续任由房价的上涨，恐怕不利于国内房地产市场的可持续健康发展。但是，若任由其下跌，却容易引发不可控的风险，甚至因此引发断供潮等问题。由此一来，对于国内房地产市场的价格调控，正处于进退两难的状态。或许，从稳定市场的角度来看，维系房价处于相对稳定的运行状态，以时间换空间的形式完成房地产价格的震荡调整，或许更有利于逐渐消化高房价的投资风险。

博览财经认为，房地产市场会下行，但不会出现断崖式下行。它就像一辆车，是在踩着刹车，车速在减慢，是缓慢下降，不会对宏观经济产生过大冲击。未来三年五年房地产确实会面临下行压力，未来房地产景气周期会进入尾声，棚改在收缩，居民杠杆持续走高，房价确实很贵，收入和房贷比持续上升。整个房地产市场从投资角度看，已经不是好的资产。而央行为了填补流动性的缺口，明年还会继续（定向甚至普遍性的）降准。