【博览财经研报】第一次延期出让、第二次无人申请，深圳尖岗山豪宅地出让遭遇无人问津而流拍。

尖岗山片区素来就有“地王传统”——从2003年至今已经诞生5块地王，每次竞争都尤为激烈。可是在12月19日的竞拍现场，没有见到一家开发商的身影。

曾经的黄金地块，如今已经提不起开发商们的兴趣，这也折射了开发商对后市的判断。

同时，深圳多家银行也在近日将首套房贷利率从原来的基准利率上浮15%下调至上浮10%。

11月份《全国百城库存报告》显示，全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后，首次出现同比正增长现象。

库存触底回升的背后，是三四线城市的房子有些卖不动了。

而根据12月14日国家统计局公布额1-11月份全国房地产开发投资和销售情况数据，前11月全国住宅投资78027亿元，同比增长13.6%，增速较1-10月回落0.1个百分点。

从增速看，自今年1-7月创出年内最高的14.2%的投资增速之后，至今住宅投资增速已连续5个月下滑。

这也是当前房地产市场“趋冷”的一个缩影……

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此前，在高层“房住不炒……坚决遏制房价上涨”等严格要求下，诸多地方跟风“限购、限售、限价、限企业、限离婚”不断加码，以向高层政策表态；如今，随着房价与成交的回调，那些个“受不了”的地方，就不得不从“讲政治”向“讲经济”回归了，这也是践行高层强调的“领导干部要学习、掌握经济、金融规律”的要求，而这次菏泽、广州等地敢于“在诸多争议”之下，坚持“实事求是、因地制宜”的贯彻“一城一策”的原则，不愧是活学活用12.13政治局会议强调的“激励干部担当作为、创造性贯彻落实党中央方针政策和工作部署”！

整体来看，菏泽和广州此次对于原有楼市调控政策中部分内容“适当”作出调整和修正，符合当地楼市发展需要的，也符合“一城一策”的政策导向。

博览财经注意到，无论是菏泽取消住宅限售，还是广州放松商服类物业限售，一个共同的特点就是放松，当然也体现了“一城一策”的特点。而在政策放松界限上，也非常有针对性，比如，广州对于2017年3月以后的物业，依然规定只允许企业认购，这也说明政策是松紧一致的，此类物业当时既然限定了企业认购，那么开发商在此类物业投资方面本身开始谨慎。

根据易居研究院《中国百城商业地产报告》，2017年3月(含3月)之前的12个月中，广州商服类物业月均成交约为16万平方米。而在政策出台后，即2017年3月以后的12个月中，月均成交为4万平方米，出现断崖式下跌。显然，广州此次放松限售利好开发商对于此类物业的去库存。

而菏泽市调整政策，也有其自身发展的原因。博览财经梳理当地相关数据了解到，2017年菏泽市棚改规模位居全国地级市首位，仅市区利用棚改就腾出土地3万亩。随着土地供应的增加，卖地收入也大幅增加，去年全市住宅用地收入同比大涨超7倍，今年上半年卖地收入更是冲进全国前30强。这也意味着未来将会有较大数量的住房供给入市，必然需要有购买力进行支撑。而菏泽市住建局的解释是因限售政策影响了存量房的交易，不能满足部分市民特别是棚改货币化补偿的市民的购房需求，也引起了二手房价格的较快上涨，为防止房价大幅波动，根据房地产市场分类调控、因城施策的要求，取消已出台的限制新购和二手住房转让期限规定。

博览财经注意到，此次菏泽当地的政策文件是这样的：“取消《菏泽市人民政府办公室关于进一步加强房地产市场调控工作的通知》（菏政办发〔2017〕42号）中‘对主城区和住房成交量高、房价稳控压力大的县区实行新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年’的规定。”

也就是说，一年前，菏泽出台限售政策，本地人买房2年后才能卖，外地人买房3年后才能卖，现在要取消了。

那当初为何要弄这么一出呢？

其实“限制房屋转让的时间”，菏泽并非独创，也不是最狠的。比如说，高调“反炒房”的湖南长沙，限售期限是4年。背景呢，当然是中央定下的“房住不炒”大政策。各地纷纷加码，按住房价，心照不宣的标尺就是“房价不能超过2016年7月的价格”——虽然没有公开下文，但就像股市IPO市盈率不能超23倍一样，已成为不成文的规定。

其实，从来就没有任何全国性文件要求限售，也就是说，限售并非规定动作。这种被指有违反财产处置权之嫌的规定，是调控高压态势下各地的自我加压，一旦有城市主动套上，跟风者众。既然不是规定动作，现在不过是自己套上的枷锁自己取下来。

而菏泽这个三四线城市的土地供应和棚改的“带头大哥”，此次“领风气之先”，更多还是有其“难言之隐”——

菏泽尽管是四线城市，但这几年在土地供应、棚改上，则可谓是“带头大哥”。2018年，菏泽棚改开工计划量达到12.7万套，居全国第一位；山东其他城市，如日照、潍坊、德州、泰安也在5万套以上。

图 2018年菏泽棚改开工量全国第一

2017年，全国住宅用地成交TOP10，四线城市菏泽居然排到第十位，前面是重庆、武汉、郑州、徐州、苏州、西安、成都、昆明和杭州等重磅级二线城市。2018年上半年，全国住宅用地成交TOP10，菏泽居然排到了第二位，第一位是重庆，第三到第十分别为郑州、武汉、宁波、成都、青岛、西安、徐州、杭州，还是重磅级的二线城市。

图 2017年菏泽供地列TOP10 图 2018年菏泽供地列TOP2

如果菏泽楼市不行了，买单的就只能是当地政府和金融机构

最关键的就是，棚改货币化退出。今年8月份，国家明确提出，住宅供应量大的城市，要退出棚改货币化，山东最先响应，菏泽首当其冲。棚改货币化退出，可是个大事情。因为三四线楼市火爆，之前孱弱的需求能够支撑起来，最关键的就是货币和信用的“加速器”效应，棚改货币化就是这样一种“加速器”。货币一旦大规模地进入，需求就爆棚起来了，房价上涨和预期上涨形成循环，预期的自我实现进一步加速这个循环，本地刚需、投资客、返乡置业、外地投资客蜂拥而入，多少供应都可以一夜之间吸纳完毕。但是，若货币化退出，就相当于釜底抽薪，货币和信用的“加速器”效应一旦没有了，房价上涨预期就没有了。此时，即便是少量的供应也呈压顶之势。12月，房天下菏泽共统计菏泽城区在售、待售项目110个，其中包括普通住宅、别墅、公寓、写字楼、商铺、专业市场等。可见市场库存压力比较大。

菏泽2017-2018年的巨量棚改，2019年到了释放供应的时候。若根据2017-2018年的需求体量来看，没有任何问题。但突然之间，需求回落了，原来预计的需求都消失了，自住需求相对稳定和饱和。未来接盘的，必须是投资需求了，所以就必须要松绑限售。否则，菏泽可能面临的就是和2012年鄂尔多斯一样的境地——楼市坍塌。不过，值得一提的是，如果说，地方势力雄厚，煤炭、稀土、天然气等资源丰厚的鄂尔多斯的楼市问题，是市场自发的行为，买单的都是开发商、施工单位和小业主，那么菏泽楼市买单的就是政府和金融机构。

实际上，当初做棚改规划的时候，对于市场需求是有判断的，这是棚改的前提。如果出现了问题，那自然是棚改规划有问题。地方政府财政、国开行的贷款，都会面临巨大的风险。同时，类似于菏泽的“棚改案例”还有很多。菏泽出现问题，必然会传染给其他城市。对内地三四线城市来说，2015-2018年的棚改，貌似“天上掉馅饼”，通过大规模货币注入，启动旧城改造、土地出让、城市更新、配套建设、地产开发，对经济的拉动是全方位的。但是，一旦源头上的货币“加速器”效应减弱了，甚至消失了，需求就会迅速退潮。