【博览财经特稿】5月全国楼市结束三四月的“小阳春”行情，开始明显降温。继房地产投资、销售等多指标增速明显回落后，5月全国房价涨幅也有所放缓。
日前，国家统计局公布70个大中城市的房价数据。作为中国唯一的官方房价涨幅变化数据，这份榜单还是必须关注一下。
业内人士认为，目前看，这轮因2019年初资金宽松导致的“小阳春”，在持续收紧的调控政策影响下快速退烧，6-8月市场有可能会进入新一轮的调整期。
北上广深房价横盘态势还会持续下去
先来看北上广深四个一线城市的房价表现。
数据显示，5月4个一线城市新房价格环比上涨0.3%，涨幅回落0.3个百分点。新房涨幅方面：北京环比上涨0.6%，同比上涨3.9%；上海环比下降0.1%，同比上涨1.7%；深圳环比上涨0.4%，同比上涨1.2%；广州环比上涨0.8%，同比上涨12.2%。31个二线城市新房价格环比上涨0.8%，涨幅与4月相同。35个三线城市新房价格环比上涨0.8%，涨幅比4月扩大0.3个百分点。
由于新房网签数据受政策影响最大，整体看，二手房数据更能体现市场真实情况。数据显示，5月4个一线城市二手房价格环比上涨0.1%，涨幅回落0.3个百分点。二手房涨幅方面：北京环比上涨0%，同比上涨0.2%；上海环比上涨0.1%，同比下降0.6%；深圳环比上涨0%，同比上涨3%；广州环比下降0.3%，同比下降1.3%。35个三线城市二手房价格上涨0.6%，涨幅与4月相同。
总体看，一线城市的房价涨幅变化比较稳定，“一”字型走势十分明显。国家统计局给出的解读数据是，4个一线城市新房价格环比上涨0.3%，二手房环比上涨0.1%，涨幅都比上月回落0.3个百分点。
但其中，新房和二手房的走势区别较大。如上海的新房同比去年是上涨的，而二手房却是下降的；深圳的新房同比上涨1.2%，而二手房同比上涨3%；广州的新房同比涨幅12.2%，在一线城市中最高，但二手房却下降1.3%。
由于一线城市的调控程度更加严厉，北上广深的房价已经不可能再有暴涨暴跌，横盘态势估计还会持续下去。
诸葛找房数据研究中心分析师国仕英认为，二手房市场更能及时反映市场，5月二手住宅上涨城市数量虽然与4月保持一致，但整体及各等级城市涨幅均有所回落，受市场调控政策收紧影响，各城市二手房销售价格波动幅度缩小，市场趋于稳定。
中原地产首席分析师张大伟表示，5月全国70个大中城市二手房价格平均环比上涨0.43%，涨幅相比4月的0.53%明显退烧。从去年10月开始，已连续8个月有超过10个城市二手房价环比下跌。楼市“小阳春”退烧，二手房价格涨幅全面放缓。
前两年暴涨大热二三线城市强力调控效果明显
再来看二三线城市的变化。这里只选取其中40个有代表性的城市。在包括北上广深的70个城市中，新房房价环比上涨的有67个，2个下降（上海、岳阳），1个持平（乌鲁木齐）。
其中，二线城市新房同比上涨12.1%，二手房价格同比上涨8.1%，但涨幅比上月都有所回落；三线城市新房价格同比上涨11.3%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格同比上涨8.2%，涨幅比上月回落0.2个百分点。
观察整个表格会发现一个共性，无论是新房还是二手房，5月的环比涨幅都不超过2%，有59个城市的环比涨幅不超过1%。这大概就是调控的警戒线。
新房同比涨幅方面，西安上涨24.4%排名第一，从去年以来，西安已连续领涨70城9个月；同比涨幅前五的城市均超过20%，其他四个城市是大理、呼和浩特、贵阳、秦皇岛，都是弱二线城市甚至三线城市，这些城市大多从去年下半年开始持续上涨。
而像杭州、南京、郑州、合肥、厦门等前两年暴涨大热的城市，同比涨幅都在10%一下，强力的房产调控效果明显。
今年来，开发商加快布局二线城市，土地市场的火热行情开始传导，叠加调控时间较长引发的需求自然复苏，共同拉升部分二线城市的新房市场。
二手房涨幅方面：从环比涨幅看，70个城市中，有11 个城市房价下跌，且均为二三线城市，如济南、青岛、武汉、长沙、南宁、安庆等。
在节选的40个二三线城市中，二手房环比涨幅最大的是呼和浩特，其次是杭州、南宁、兰州、西宁、大理，涨幅都超过1%。
从同比涨幅看，涨幅最高的依然是呼和浩特，也是唯一一个超过20%的城市。其次是大理、昆明、西宁、南宁位居前五，涨幅都超过13%，而恰好这些都是西部二三线城市。
同样，涨幅较弱的城市如厦门、泉州、郑州、南京、福州、天津等，也是前两年涨幅火热的二线城市，调控的效果在二手房市场同样明显。
5月房地产多指标增速回落
除房价指标显示楼市“退烧”迹象，5月全国商品房销售、房地产开发投资等多指标累计同比增速回落，商品房销售面积指标更是降幅扩大，均显示出楼市降温明显。
数据显示，1-5月，全国商品房销售面积累计同比下降1.6%，降幅较1-4月扩大1.3个百分点；销售金额累计同比增长6.1%，增速回落2个百分点。
克而瑞研究中心认为，面积、金额累计增速双双回调表明当前市场有小幅转冷征兆。从5月单月数据看，销售面积环比增长10%，但同比仍下降了5.5%，进入负增长区间，可见当前市场成交乏力，增长动力略有不足。
贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，1-5月商品房销售面积同比下降1.6%，这是新房销售面积的连续4个月下滑。同时，根据贝壳研究院监测的二手房数据，重点城市5月的成交量在4月大度下滑的基础上继续减少。需求端降温态势进一步显现。
另外，1-5月，全国房地产开发投资同比增长11.2%，增速比1—4月回落0.7个百分点；房屋新开工面积同比增长10.5%，增速回落2.6个百分点；房地产开发企业土地购置面积同比下降33.2%，降幅比1-4月份收窄0.6个百分点；土地成交价款同比下降35.6%，降幅扩大2.1个百分点。
易居研究院研究员沈昕认为，5月全国多项房地产指标增速回落，多地楼市小阳春结束。从土地市场看，成交面积同比大幅下降，土地购置均价2012年以来首次同比下跌；从房地产开发投资情况看，同比增速小幅回落；从商品房市场看，销售面积同比降幅小幅扩大，成交均价同比涨幅小幅收窄，住宅存销比结束筑底，进入上升期；从房地产市场供求看，商办物业库存压力较大。
西安成当下房地产市场最火热的城市
值得注意的是，新房同比涨幅第一的西安，在5月也成为环比涨幅的第一，2%的涨幅领跑70城。
据易居研究院相关数据显示，西安的城东区、城南区、高新区、长安区和曲江新区等板块，5月房价环比涨幅分别达到20.99%、14.32%、19.94%、7.59%和9.84%。
西安成了当下房地产市场最火热的城市。为什么是西安？
5月5日，西安市统计局发布的《一季度西安市房地产开发运行稳中向好》中，提到了当前最大的问题——供需矛盾。
众所周知，西安近两年大力“抢人”，效果非凡。2018年，西安新增常住人口38.7万人，仅次于深圳和广州，位列中国40个大中城市的第三位。而自户籍新政实施以来至2018年底，西安新增落户人口已超过105万，户籍人口即将突破1000万。
几十万人涌入，就有几十万人的需求。但去年西安计划供应22万套住宅，全年实际供应只有一半，供需矛盾本就十分突出。这一态势直接延续到今年一季度，截至3月末，西安市商品房待售面积215.45万平方米，较上年同期减少161.39万平方米，下降42.8%。而这里面，住宅的库存量更是直线下降。3月末，住宅待售面积47.07万平方米，较上年同期减少110.23万平方米，下降70.1%。
更难的是，库存量下降，新竣工量也没跟上来。据统计，一季度西安市房屋竣工面积同比下降77.4%，降幅较上年同期扩大45.8个百分点，供需矛盾十分突出。
于是就造成人“抢”来了，市场上没房的现象。抢房潮随之出现，开盘就得抢，房价自然而然就上去了。这也为抢人的城市敲响了警钟，到底是先把人抢来了，再跟上公共基础设施、房地产等建设，还是先把公共基础设施建好了，再去抢人呢？这对地方执政者讲，确实是个需要再三深思的问题。
大热必有调控规律再次被应验
6月20日，西安升级楼市调控政策：新迁入市民落户满一年方可购房，外地居民社保或个税满5年方能购房。
这一政策不可谓不严厉，外地居民5年的社保个税门槛，与北上广深基本等同；而新落户居民满一年方可购房，相当于堵上了“落户直通售楼处”的通道。全国楼市调控有松有紧，西安突下狠招，单看国家统计局数据，从2016年以来，西安新房房价已连续39个月上涨。
要知道，上个月，佛山、苏州、大连、南宁4座城市因房价地价波动，被住建部公开点名预警。而在之前的4月，住建部已对6个城市进行预警提示。换句话说，短短两个月，住建部已对10个城市发了楼市预警。
之前不到一个月，苏州已连续三次升级调控，相关部门甚至直言：如楼市的几大指标得不到控制，不排除进一步升级调控。这意味，应付式的楼市调控很难过关，与其挤牙缝式收紧，不如一步到位。这次西安主动升级楼市调控，而且基本一步到位，恐怕正是因此而来。
据国家统计局数据，在70个大中城市里，相比去年，新房房价同比涨幅最大的五个城市分别是：西安（+24.4%）、大理（+22.2%）、呼和浩特（+21.4%）、贵阳（+20.5%）、秦皇岛（+20.3%）。
西安已经行动了，下一个是谁？
在西安最新祭出的调控手段里，杀伤力最大的当属落户购房新政：新迁入市民落户满一年、或者缴纳12个月社保个税，方可购房。
众所周知，抢人大战一直被调侃为抢房大战。背后原因就在，抢人大战以“房票”作为筹码，而一旦落户，就相当于直接获得了购房资格。抢人大战，相当于以落户之名，打通了直通售楼处的通道，从而变相松绑了限购。
西安正是过去一轮抢人大战的最大赢家之一，低门槛落户，为楼市带来了庞大的新增需求。这次，西安为新落户人群打上了一年的限购补丁，显然对楼市将会产生明显影响。不过，此举有另一层用意：促使更多外地人在西安落户。道理是，外地人限购门槛已升级到5年社保或个税，而新落户的限购门槛只有1年，差异如此明显，只要想在西安购房，外地人会不约而同选择落户。
在今年初发布的《西安国家中心城市建设实施方案》中，西安明确提出：到2020年，西安户籍人口要超过1200万，常住人口超过1500万。这一目标不可谓不宏大。可以预料，本就离零门槛不远的西安，还会进一步放宽落户政策。
调控持续收紧是楼市降温主因
今年的楼市调控比往年来得更猛一些。除苏州、西安这样的热门城市加码调控外，近两个月，银保监会接连对多家银行开出罚单，严查资金违规进入房地产。随后，房企融资再度收紧，银行间直接融资被要求不能用于拿地王。
今年初还是一片松绑之声，为何突然间就变成紧缩了？
这也不难理解。楼市调控服务的是经济大局，政策本来就会随着形势变化而发生变化，没有一层不变的楼市调控，也没有永远的松绑和紧缩。更关键的是，2019年楼市的任务是“稳”。这里的稳，不仅是稳地价稳房价稳预期这三个宏观的表述，更有“防范大起大落”这样明确而具体的目标。
今年4月，中央会议重申“房住不炒”，住建部连续两次对10个城市发出预警。6月，银保监会主席更是公开表示“凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区，最终都要付出沉重代价”。
近日，银保监会主席郭树清在陆家嘴论坛上直指居民负债率偏高、房地产业过度融资、房地产投资投机等问题，并再次强调“房住不炒”且警示称“凡是过度依赖房地产实现和维持经济繁荣的国家，最终都要付出沉重代价，凡是靠盲目投资投机房地产来理财的居民和企业，最终都会发现其实很不划算。”
克而瑞研究中心认为，郭树清的讲话预示房地产信贷政策或适度收紧，涉及暂停部分房企融资、调升居民房贷利率等。受此影响，下半年楼市、地市有望回归理性，那些市场购买力明显透支的三四线城市，短期内房地产市场犹存调整压力。
此前，住建部已连续2个月对10城市的房价上涨提示预警，银保监会也发文要求商业银行、信托、租赁等金融机构不得违规“输血”房地产。
中原地产张大伟认为，持续收紧的调控政策密集发布叠加房价出现部分区域上行且高性价比房源减少，影响购房者的入市积极性。5月单月，各地包括部委累计针对房地产的调控措施高达41次，虽然少于4月的60次，但连续两个月调控处于政策密集发布潮中。目前看，这轮因2019年初资金宽松导致的小阳春，在政策影响下快速退烧，6-8月市场有可能进入新一轮调整期。
贝壳研究院许小乐认为，从区域上看，5月前期市场相对活跃的东南部沿海地区如苏州、大连、佛山、南宁等迎来新一轮调控的加码或约谈，市场热度下降，前期看涨的市场预期明显减弱，这也导致前5月东部地区商品房销售面积同比降幅最大。在居民金融信贷政策保持紧缩的态势下，市场不会有大幅升温的基础。
沈昕预计，短期内国家层面的调控政策不会放松，全国楼市还将持续降温，房企的资金压力依然较大，预计未来几个月市场将整体保持稳中有降，多项指标增速将有所回落。（来源：米筐投资、券商中国、国民经略 作者：老船长、张达、凯风）
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