【博览财经特稿】一场从头吵到尾的特别对话。中国城市和小城镇改革发展中心理事长兼首席经济学家李铁，与知名地产商任志强，在《财经》杂志总编辑王波明的主持下，展开了围绕“土地改革与房价”的激辩。

任志强认为，如果把政府持有城市公有土地和农村的通道打通，可能在短期之内房价就会掉，因为没有那么多土地出让金的暴利了，它会向农村转移。农村的富人像城里人转移财富一样，也会向郊区进行转移，向小城镇建设，向农村转移。同时，公共资源、医疗、教育也会随之转移到农村或者郊区。这样一个阶段过去了，才有可能让两地的房价相对平衡以后再往上升。如果土地政策不变，仍然是现有的情况，可能就会继续往上涨。但是永远这么涨，涨到什么时候算头？

李铁认为，因为我们土地所有制，仅仅用集体土地进入市场的话，就能大大降低城市发展成本，这是没有问题的。那么怎么样来缓解产业发展和降低房价问题呢？就是空间上，从城市中心区或者从中等城市向小城市甚至农村，来利用这块资源降低城市发展成本，降低房子成本。

住房也如此，中低收入人口住房，比如我想在北京解决两千万人的住房，首先得把土地出让金降下来，前提让集体土地进入市场，集体土地进入市场的话就不存在土地出让金问题了，开发商或者住房建造者如何和集体土地共享这块土地未来收益的时候，成本就会大大降低。这个降低也不一定像任志强说的那样动什么所有制，但是要改变集体土地的出让制度，只要把权利交还给集体，降低成本、激发活力的事情是一样能做到的。这是在现有体制下不动干戈的去化解所谓房价的问题。

另一方面，现在人们到农村去，如果买房子，一定要买房地产开发的房子，但他买了房子只有一个用途又大量闲置。为什么不能小块土地出让呢？允许集体土地的小块土地，一亩地、半亩地、几亩去出让的话，就不一定去盖住宅用地，可以通过多种形式的用地模式，可以使大量中小投资者通过购买小块土地来激活他创业的积极性。这个对未来的内需潜力、经济增长潜力巨大。

不要张嘴就私有化，集体土地制度改革也有巨大的空间。我们还有制度利好。

以下为特别对话实录。

王波明：现在进行下一轮对话，有请中国城市和小城镇改革发展中心理事长兼首席经济学家李铁先生和大家都非常熟悉的任志强先生上台，大家先给点掌声。

关于房地产的情况，刚才听了崇礼书记讲的那几点，我觉得很有感触。作为我来讲，好像也一定程度变成崇礼人了。所以咱们是不是能够先就崇礼的发展问题讨论一下。而且我听王书记讲，任志强对崇礼这个地方还颇有一些微辞，我就先想请问任志强，你到底对崇礼有啥意见？

任志强：六年以前，李铁第一次让我来，迷路不说，走到半夜里。但是我这次来，崇礼发展很快。

中间还来过一次，我记不清哪年了，这次来应该是第三次了。来的时候李铁问我，你感觉有什么变化？我觉得完全是新的，变化非常大。特别是争取到奥运举办资格以后，发展速度就很快了。

现在有个问题，如果崇礼永远是靠外头给你送钱，你自身的生长能力在哪？我们没看到它有自身的生长能力，就只能说我得吸引别人到我这儿来玩，到我这儿吃，到我这儿喝，然后把钱给我送来。否则的话，还是没法生存下去。

王波明：你提出了一个很好的问题。咱们就崇礼发展问题来探讨。这么一个地方，这么多的人口，就是一个小县城，你说它能有多大的人口。今天早上王书记在讨论崇礼要变成什么样的地方，因为这里头讲冬季都市圈，通过滑雪等等，我还不滑雪，我更多是想着滑雪季节以外，怎么让崇礼变成一个能够吸引人的地方。李铁，你是滑雪发烧友，对崇礼就有很多的感情色彩，你来讲讲崇礼的问题吧。

李铁：老任当时的感觉不好，是因为迷路心情不爽。现在的条件，和我们第一次论坛来比，有天壤之别。所以我澄清一下，是他心情不爽，造成了对崇礼的误判。

老任是什么都不玩，除了吃饭和饺子，下了班回家，也不喝酒，没有什么业余爱好，更别说休闲度假运动体育了，所以他对崇礼没有感觉。

王波明：他对任何地方都没有感觉。

李铁：对，这是他老年人的特点。

任志强：我们是努力工作，结果你们一天到晚老想玩，为革命要做贡献，老想玩哪行啊。

李铁：老任兴趣爱好比较单一，所以对未来的消费升级他的理解不够，这是第一。

第二，刚才讲内部机制这事，就说明他比较懂房地产，但是对经济发展规律这个事，他还是需要进一步的学习。任何一个地方的发展有内部性问题，也有外部性问题，如果内部和外部不发生一种接触和变化，不可能发展。崇礼如果没有它先天的气候条件和森林景观以及山地条件，怎么谈崇礼可以滑雪呢？这是非常重要的一个内部机制。

但是如果它没有消费升级，没有中国的经济增长、收入增长，我们开始有了滑雪产业、有了运动休闲度假产业，怎么可能和外部结合。所以任何一条发展规律都有一个双重契合的问题。

所谓外部性就是都市圈，它背靠北京。其实长白山肯定比崇礼好，但是太远。明年崇礼通高铁，不到50分钟的路，带动大量的人口到这里寻找体育和休闲度假空间，这就是外部性。

第三，都市圈的变化，我们要分析一个地方，不仅要看这个地方，还要看外部都市圈的变化，现在逆城市化的现象已经非常明显了，住房消费向郊区化发展。北京现在90%多的住房在五环外，可能将来要到六环左右，甚至更远。我昨天去了怀来的原乡美利坚，房价已经五万了。所以消费的郊区化和住房的郊区化连在一起，七环之内仍然是北京，这和北京大都市圈的特点，大都市消费升级的特点有本质的关系。

另外，作为城市人，需要寻求自然空间，寻求新的消费乐趣。但是我们知道这里有三个方面的得天独厚的优势。第一个优势就是偶然性造成了滑雪在这里落户，这是由企业家决定的。第二个优势是它的夏季，夏季它比北京县城温度低16度，六环内没有这样的温度区，甚至到怀来那边也做不到。第三个优势，崇礼热还有一个因素，前几年北京雾霾。到崇礼避霾避暑冬季还能滑雪。中国去三亚，三亚也就是冬天可以去游泳，夏天根本没法去。云南是观光旅游，东北可以四季旅游，但是东北的滑雪运动和都市圈的范围发展显然还不行。

任志强：你别吹崇礼，我先说说你的问题。你一张口就是我们城里人如何如何。你当中小城镇中心的主任，我觉得你跟高培勇副院长有点类似，老是基于现有的政策基础上去讨论我们的政策会怎么样，我觉得刘世锦副主任还好，提出土地如果不改革，没戏。你不改土地政策，中国下一步怎么能有发展？没发展。你们还基于现有政策。什么叫基于现有政策呢？应该说改革开放之前，中国是紧关城市大门，把老百姓都轰到农村去，所以导致的结果就是中国的城市化和国际上相比是严重严重的落后。这个发展阶段你得承认吧。

第二个发展阶段就是李铁搞的中小城镇建设，什么叫中小城市建设呢？就是城市大门不能打开，然后重新用农村土地去建设一个小城镇，结果这个小城镇一半是城市土地，一半是农村土地。然后进了小城镇的人是农民户口，自带干粮，然后接水接电是农村用水、农村用电，接不了城市。中小城市后来发展过程中，大量的城中村包围的小城镇，已经成为中国的一个灾难。这就是李铁先生在现有政策上搞的。

第三个阶段就是要把城市大门打开，还没有打开，所以一部分城市放了，一部分城市落后。我最近看了一本书体会比较深，深什么呢？明朝北京市75万人，号称世界第一人口大城市，到了1951年的时候我们发现英国在一七几几年的这一段发展时间，城市化率就达到70%，1951年的时候中国城市化只有10%多一点。到1953年才13%点几，到了1978年才17%点几。这一段时间里中国是坚决不准城市化的。导致的结果是，世界已经成为城市化发展阶段，而中国由于土地制度问题和户籍制度问题导致中国城市化严重落后于世界欠发达地区，或者说低于不发达地区的水平。世界欠发达地区水平是什么呢？2000年达到了40%点几的城市化率，中国那时候还没有达到。中国就这么落后。

落后到什么程度呢？就是到现在我们的城市化率只有40%几，还低于世界欠发达水平。名义上58%，是叫做常住人口58%，户籍人口是42%、43%。名义人口就是58%和40%几之差的中小城镇造成的非城市户籍的这些居住人员。农民工还是农民工，当了几十年农民工还是农民工。

王波明：时间不多，咱们控制时间。

任志强：我总得把要点说清楚。最后一个要点你们更感兴趣。

我翻了翻英国在17世纪城市化高速发展的时候出台的政策，和我们现在的政策差不多，就是说中国现在实行的房地产控制的政策基本上是英国17世纪时候的政策。当时英国有个定居政策，和我们现在的调控政策差不多。第一，你得居住多少年，纳多少税，然后你才能进城。农村给你盖房子，新农村建设，你别到城里来，限制人口移动。然后用学历，学历怎么来呢？当时叫做优秀官员、大律师等等给你做个推荐信，相当于你的学历，才能进城。这和中国现在政策几乎是一样的。因为英国有了城市化高速发展的需求及私有产权保护和人权保护制度，最后就把这个定居政策给推翻了。

我翻完了就在想，为什么我们在城市化发展和英国当时的时间类似的阶段里头还在用当时英国的政策？200多年过去了，我们怎么也得学学人家先进经验吧？人家早就1795年就把这个政策推翻了，我们怎么拿到今天还在用，而且到处在用，越用越多。中国如果没有城市化的高速发展，你们认为能实现小康目标吗？你们认为能实现现代化吗？小康目标一个重要的标志，70%城市化率，你们能实现吗？如果中国为了调控房价而打断了中国城市化发展的进程，中国没有城市化发展了，怎么还能进步呢？

王波明：请李铁反驳一下他的观点。

李铁：这里是中国，有接近14亿人口，英国只有不到7000万人口。

任志强：1949年城镇化率只有10%多一点，到改革开放开始那一年也只有17%多一点多，发展了这么多年，为什么发展速度比17、18、19世纪发展的还慢？人家用了多少年完成城市化率，我们为什么光改革就40年，还没完成。

李铁：光看一个城市化率不够。

任志强：现在农村住宅占地是城市建成区的5倍，为什么要让农村的人用这么多宅基地，而不去建设城市？为什么我们的人均耕地比中国台湾、日本、韩国都多，但是农民人均占有耕地却比他们少很多？

王波明：志强你是提出问题，先允许李铁把想法系统说一下。

李铁：英国才7000万人口。我们1978年城市化率17.9%，现在常住人口城市化率58.52%，42.35%是户籍人口城市化率，户籍人口城市化率是5亿人，不要光看多少数字，5亿人的城市化是全世界人口最大规模的，这5亿人口美国就受不了了。我们现在将近8亿人口是常住人口，为什么打贸易战？我们8亿人口进入了准城市化过程，美国已经无法承受了。我们是要和国际发生贸易关系的，所以你以为城市化很容易？不是一个数字，有人口规模在这儿放着。我们40年这么快的工业化进程，这么快的城镇化进程，已经让世界承受不了了。

我们要知道都市圈和逆城市化过程，和大城市的消费向周边扩散，会带来一个地方的发展外部性，外部性接近同城化现象，会导致这儿地产会升值，而且奥运最大的一个特点，和G20、APEC，包括世博会和2008年奥运会，北京房价上涨和2008年奥运会有直接关系，杭州房价上涨和召开G20会议大量基础设施投入有关系，崇礼房价上涨和奥运会投入也有直接关系，原因是基础设施的改善，包括和北京的交通，高铁47分钟到，新修一个高速公路一个半小时到，还有整个崇礼基础设施发生变化，再加上其自身条件。

任志强：英国人均密度是大于中国还是低于中国？别管中国有多少城市人口，人均占地密度比人家低，说明人家城市化率比你高。城市户籍人口5亿人，为什么那3亿人口不能变成城市人。8亿城市人口，为什么3亿是农民户口，这就是政策的错误。

李铁：我们是讲调整了城市化政策以后，至少我们已经有5亿人进入了城市化进程，其中有2.8亿农民进入准城市化进程。

任志强：社保、医疗、上学不能在城市，所有待遇不能进城市，连坐公共汽车享受的待遇也不能进城市。

李铁：所有文件里，包括十九大，都提出了加快农业人口转移市民化进程。任志强想说房子问题，拿城市化说事。

任志强：因为城市化发展的结果就是基本建设和房地产之间的关系，如果我们在那个城市化的时间是土地私有，很多基础设施是私人投入，就没有今天的这个矛盾。因为土地公有，政府想从土地上拿更多的钱，于是只能政府去投入基础设施，导致政府有大量的债务。在香港都可以看到写着私家路，因为土地私有，必须得修，而且私家路还得公用，维修还得你自己掏钱。这是在城市化进程过程中产生的差别，导致刘主任刚才提到的基础设施建设和房地产之间脱离的一种概念。

李铁：我就回答你这个问题。这个问题也是我们现在经济学界反复讨论的两种观点：第一，关于土地问题，提出是否可以完全按照西方制度来私有化，认为西方制度在这个问题上是获得成功的，这是成功的经验。第二，在现有利益结构下和制度条件下如何进行改革。这是两个问题。

这个事情再延伸，全世界土地公有国家没有几个，中国、北朝鲜。两种公有制：国有制和农村集体所有制。印度私有化一直没变过，印度为什么没有中国发展的快？如果按你讲的，印度、东亚国家、东南亚国家，所有的国家都应该跟中国一样快。

任志强：不对，人家有人家的宗教，人家有人家的主观自愿。

李铁：南美土地也是私有化，为什么也没有中国这么快的发展进程呢？南美城市化率70%-80%，南美为什么没有成为美国的主要竞争对手呢？如果按你的道理来讲，中国这40年的进步是因为土地私有化还是因为我们现有的国情和制度造成了有这个成果，美国怎么把我们当成最大敌人了？你能回答这个问题吗？

任志强：你说的不对，中国在前三部到四部宪法时，城市土地是私有的，这不是中国吗？不是毛泽东领导的吗？不是社会主义吗？八二宪法初稿时，城市土地也是私有的，是中间修改以后变成公有的。

李铁：现在中国发展最快的阶段是八二宪法以后，城市土地没有私有化，但是中国成了美国经济上的竞争对手。

任志强：导致在计划经济被打破以后的高速发展过程。

王波明：我作为主持人，我得重新把这个问题拉回来。

李铁：从财经。

任志强：最大的错误就是从财经数据上看，他犯了错误，他以为中国厉害了，已经是厉害得不得了。

王波明：咱们今天不讨论应该不应该的问题，咱们还是讨论一下会发生什么事情，还是讨论一下房地产市场，现在中国的房地产市场它的价格走势，咱们还是回归这个题目。

任志强：这能说吗？这可不能随便说。

李铁：你不说我说。

王波明：别讨论应该不应该的问题了。

李铁：房地产的问题，我跟世锦主任聊了聊，我们对房地产很多政策评估是抱有不同的看法，第一中国的城镇化还没有完成。日本发生房地产泡沫和美国发生房地产泡沫的时候已经完成了城镇化，是80%以上，我们户籍人口是42.35%。这些年房地产的受益者有农民，更多的是城市居民，住房制度改革以后形成的增值收益，包括拆迁收益等等，购买住房的人群以城市居民为主。

然后，地产和金融有关系，购买住房不是简单的居住问题，而是有投资问题。我给你三个选择，你把钱放在银行里还是放在股市里，还是放在房子里？大家都觉得房子安全。当然这和整个公共资源服务的水平有关和发展有关。

但是现在提出房地产的问题，这个房地产到底到头没有？两亿八存量农民工和7300万的流动人口，还有任志强强调的要进城的人口，如果这些问题解决了，他要把长期的居住转到城市，一定会带来住房的巨大需求。我们现在提出住房问题还没有发生空间挪移，实际上空间要变化，从农村到城市，从落后地区到人口流入地区。这是我们政策的制定者或者一些人没有看到的。

第二个，关于房地产问题，中国发展是不均衡的。人口流入地区房价上涨，人口流出地区卖不出房子，这和土地财政有直接关系。但是是不是通过房地产税的事？我觉得可以商量。大家知道2005年我们实现了农村全部免税，免农业税，现在再想收已经来不及了。房地产税已经进入利益人腰包的时候，你要往出拿有一定困难，而且涉及绝大部分中产阶级收入以上人口。在当前经济社会发展的特别关键的时期，要不要动这块？第三，这是我们先解决支出问题，政府支出的口子管住。政府支出口子没管住，你再在这边收钱恐怕是大问题。本来有土地出让金了，想获得更多的收益进行政绩工程和政府工程，大家肯定有大量的资源投入，从支出这块没堵住，那块又要征收，可能造成更多的投入，这是政策上要考虑的。这个时期收不收房地产税，恐怕应该认真的研究一下。

关于房地产的问题，房价高肯定是客观存在的，这一点我和任志强没有意见，但是是不是要打压房价和行政调控房价，这是需要考虑的。我们不是解决房价高的问题，是解决通过什么方式增加中低收入人口住房供给问题，中低收入人口住房供给你不能在房价很高的地方削平地租，通过福利性的方式把房子给他们，不可能的。你只能在空间上做文章，全世界都是这个规律，离城市中心区越远房价越低，你把轨道交通修好就是了，日本也是，韩国也是。反而我们没有，所以导致了房价升高和中低收入人口住房供给的短缺问题。

最近一段时间，房价上涨的很重要的原因是在这些地区房子的供给都出现了问题，特别注意都是省会城市和二线城市。很多人不愿意盖房，因为价格低，房子供给出现的问题，导致房价上涨，是供给侧出了毛病，所以再靠传统的打电话要求你不能涨价的方式，这是一种错误的政策。要求降低房价，特别是降低所谓房价升高对居民生活的影响，这是对的。但是这不是通过行政压房价，而是解决住房供给增加中低收入人口住房，这是正确的决策，但一直没有采取。所以探讨房地产发展问题，我有两个总结观点。

第一，房地产发展没有到头，未来还有极大利好，刘世锦也讲了，有巨大潜力空间，可以通过土地改革降低成本。第二，房价问题不能以现有的行政手段解决，说完了。

王波明：我听了你这些观点，我看志强比较安静一点，因为跟他说法出入不太大。志强，你觉得他的说法有问题没有？

任志强：我记得刘主任第一次跟我讨论房地产，大概是02年，我说只要土地公有了，房价就得往上涨，当时还有袁钢明，还有谁。但是刘主任这次提出一个问题，如果打破现有土地政策，房价是不是应该降一降？因为土地出让金不能这么收了，是不是可以向城市边缘转移了？转移的地价会不会导致房价跌一部分？我个人觉得可能在相当一段时间有这种可能性。国际上为什么不这样？因为它一直是私有的，没有这个过程。但是中国如果一旦把土地制度，现有的政府持有城市公有土地和农村的通道打通了，可能在短期之内房价就会掉，因为没有那么多土地出让金的暴利了，会向农村转移。农村的富人像城里人转移财富一样，也会向郊区进行转移，向小城镇建设，向农村转移。这个时候可能把公共资源、医疗、教育都转移到农村或者郊区。这样一个阶段过去了，才有可能让两地的房价相对平衡以后再往上升。如果土地制度不变，仍然是现有的情况，可能就是李主任说的，继续往上涨。但是永远这么涨，涨到什么时候算头？

王波明：农村土地跟城市土地政策基本上拉平，这样的话有可能宅基地等等把它市场化允许流通，这样的话农村的土地可能就引导着城市资金往这块吸过来。

任志强：否则的话崇礼怎么会有这么高的房价呢，不就是因为把城市的一部分转移到这里来了，如果不转移的话，按道理说七环和北京六环的房价怎么能一样呢？

王波明：还真是这样。

任志强：所以刘主任说这个问题和高院长说这个问题就是两个事，一个是高院长坚持在现有政策情况下做局部调整，就是供给侧为优先，还是哪个当老大哪个当老二。但是刘主任说，就是得把这个政策打破，土地政策调整。如果按照现有政策不变的情况下，还会接着涨。如果现有政策情况发生变化或者市场有调整的话，那么得重新研究研究和考虑考虑了。

李铁：我说几句。因为我们土地所有制，仅仅用集体土地进入市场的话，就能大大降低城市发展成本，这是没有问题的。现在城市发展，所有产业园区都通过房地产开发来弥补这块成本，土地成本一旦大幅度增加的话，产业园区的发展就受到了限制，所以导致产业外溢，产业向郊区和远郊区外溢，任何一种形式的土地都会成本增加、土地价值增高，这不是公有制的问题。

那么怎么样来缓解产业发展和降低房价问题呢？就是空间上，其实跟你这个没什么太大矛盾。就是从城市中心区或者从中等城市向小城市甚至农村，来利用这块资源降低城市发展成本，降低房子成本。比如说美国所有大企业不在城里，都在郊区，找一个小镇，一落户，就慢慢慢慢形成了自己的企业发展空间。

住房也如此，中低收入人口住房，比如我想在北京解决两千万人的住房，首先得把土地出让金降下来，土地出让金降了不是没有可能。我和刘世锦主任想法一样，前提让集体土地进入市场，集体土地进入市场的话就不存在土地出让金问题了，开发商或者住房建造者如何和集体土地共享这块土地未来收益的时候，成本就会大大降低。这个降低也不一定像你说的那样动什么所有制，但是动集体土地的出让制度改革，只要把权利交还给集体，这个降低成本、激发活力的事情是一样能做到的。这是在现有体制下不动干戈的去化解所谓房价的问题。

从另一方面，这是刘世锦主任没有讲的，我已经在报告中提出来的，就是我们还看到激发活力。我们现在让人们到农村去，是要买房子，一定要买房地产开发的房子，但他买了房子只有一个用途，要么是投资，要么是储蓄，另一种类型的储蓄，再就是居住，但是大量闲置。为什么不能小块土地出让呢？允许集体土地的小块土地，一亩地、半亩地、几亩去出让的话，就不一定去盖住宅用地，可以盖多种形式的用地模式，可以使大量中小投资者通过购买小块土地来激活他创业的积极性。这个对未来的发展潜力、经济增长潜力巨大。

所以城市化现在很多人不敢提，但是实际上现在在中美贸易最关键的时期，怎么来刺激内需，要进行土地管理制度改革，要进行户籍管理制度改革。农民工的问题，把农村的土地问题解决了，根就断了。土地不能出让，他还是走不了。允许小块土地出让，激发中小投资者到农村投资的积极性，通过这块土地来进行投资经营，不是仅仅构建住房，也会激发内需。所以有多种选择。

我跟你没什么意见，不要张嘴就私有化，集体土地制度改革也有巨大的空间。我们还有制度利好。谢谢。

王波明：行，志强，咱们的讨论也接近尾声了，我觉得其他的事咱们也不扯了。我觉得最后给你们两位嘉宾留两分钟时间，你们对崇礼未来的发展提出一些具体的建设性的意见。

任志强：我先说说李铁跟很多国家比较，说中国多伟大。我觉得最主要的比较应该是跟日本比较，1949年中国GDP是日本GDP的2.5倍，人均是1：4，四个中国人的GDP才顶得上一个日本人的GDP。李铁说刚才我们40年的高速发展，发展结果是什么呢？到2015年的时候，中国回到了1949年GDP是日本GDP的2.5倍，人均GDP是1：4。但是最差的时候是多少呢？最差的时候是1：40。就是40个中国人干一个日本人的GDP。那你怎么不说我们怎么掉下去的，最后回来以后，奋斗了60年还和日本一样。你光跟那些落后国家比。姚明不能老跟矮子去比，得跟更高的去比。所以中国之所以不行就在这儿。

最主要要说崇礼的事，我觉得崇礼也是同样的问题，崇礼千万不能跟自己贫困县时候的基础和水平去比，崇礼未来的发展要站在一个更高的目标上，跟能纳入到世界竞争环境中的城市的情况去比。如果没有这样一个比较的过程，老用李铁说的，你跟南非去比，你跟非洲去比，你跟落后国家去比的话，崇礼就没什么发展的潜力了。

所以树立什么样的目标和榜样，对崇礼来说千万不能只看到今年、去年、前年这几年取得的成绩，而要看在进入国际竞赛的大环境中的水平。否则你的房子、你的基础设施、你的其他条件可能都不能满足这样的情况。只是说我比我的现状改善了很多，我已经很伟大了。但是如果放在那个水平去讨论问题的时候，可能才有更大的推动力，让你自己再上一个台阶。谢谢。（来源：财经网 编辑有删节）