【博览财经分析】日前，关于房地产“融资政策”被市场“误读”，引发股市相关板块的燥动，发改委不得不及时“纠偏预期”，算是一次“不大不小”的考验，被爆炒的相关品种，或将回吐“被误读的涨幅”——

在房地产调控放松传言此起彼伏的当下，国家发改委12日发布的“1806号文”的涉“房”内容再次刺激了市场神经，有人将其解读为地产发债放松的信号，更有人认为新一轮房地产宽松周期即将重启。发改委相关人士在接受采访时明确表示，发改委企业债券只支持棚改、保障性住房、租赁住房等有限领域的项目，不支持商业地产项目。这几年，企业债券在贯彻执行国家房地产调控方面的政策没有变化。

而恰在此时召开的12.13政治局会议，和10月底的中央政治局会议一样，也只字未提楼市调控。而今年7月的政治局会议在部署下半年经济工作时，曾强调“坚决遏制房价上涨”、“下决心解决好房地产市场问题”；去年年末的政治局会议则将“加快住房制度改革和长效机制建设”列为2018年要着力抓好的重点工作之一。

2017年12月的会议提出，加快住房制度改革和长效机制建设，提供更多优质生态产品。

2016年12月的会议提出，加快研究建立符合国情、适应市场规律的房地产平稳健康发展长效机制。

2015年12月的会议提出，要化解房地产库存，通过加快农民工市民化，推进以满足新市民为出发点的住房制度改革，扩大有效需求，稳定房地产市场。

2014年12月的会议未提及房地产。

2013年12月的会议提出，做好住房保障和房地产市场调控工作。

2012年12月的会议提出，加强房地产市场调控和住房保障工作。

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值得注意的是，目前，房地产市场确实已经有了新的变化，如二手房、新房的交易量下降，土地流拍或者低价成交，一线城市房价开始下降，二三线城市房价开始收缩，房地产投资开始掉头等等。随着2018年棚改政策的转向，明年三四线城市楼市降温也将是大概率事件。

那么，究竟如何看待此次政治局会议对房地产市场政策的“不置一词”？

博览财经注意到，近期公布的经济和金融数据均显示出，当前经济下行压力进一步加大。因此，为保障明年经济稳增长，不少分析认为，明年财政和地产政策有望迎调整，财政政策将持续发力托底经济，地产调控或将迎来边际放松。

国泰君安证券首席宏观分析师高瑞东认为，经济下行压力逐渐增大，加之今年上半年财政收入增速较低，预计2019年财政支出将呈现前高后低走势。预计2019年赤字率和专项债额度均将上调。未来基建更要聚焦于体量较大的PPP项目与经济效益好的区域，尤其是国家重点规划区域，如雄安、粤港澳等。预计乡村振兴也将在2019年迎来实质性推动，PSL(抵押补充贷款)或进行对接。

高瑞东还认为，今年10月的政治局会议就未提及房地产调控，其实就是为接下来房地产放松埋下了伏笔。当经济下行压力进一步加大时，房地产放松或从保证刚需和改善型需求入手。为了完成信贷发放指标，部分商业银行已经开始下调首套房贷利率。虽然为了防止居民杠杆高企，限购限贷限价政策预计不会直接放松。但如果适当放松既认房又认贷政策，以及加大对房地产企业融资支持，房地产的稳增长作用可期。

而中金公司首席经济学家梁红认为，中国房地产周期的下行压力在积聚。经历两年高于预期的增长后，预计2019年房地产投资同比增速可能降至-5％至-10％之间。而鉴于房地产行业在宏观经济中的独特地位，销售和投资的下滑可能会对宏观经济产生较大的负面影响。具体来说——

房地产投资和销售增长放缓会直接拖累GDP增速，也会间接通过其较多的关联行业影响总需求增长；

地产周期下行期间总体通胀水平也往往走低，因此名义增长可能面临更大的压力；

仅计算“直接”影响，地产周期下行可能拖累明年地方层面的广义政府收入下降逾2万亿元；

地产周期走弱可能会抑制中国的进口需求，对全球经济增长和资产价格也有一定的抑制作用。

综上，我们也就不难理解为什么高层会对楼市调控谨慎表态。

梁红等人建议，当前地产需求及开发商融资的相关政策亟需调整，且政策调整宜早不宜迟。除了地方层面的限购限贷限售政策可以考虑适度调整之外，中央层面对首套房和首套改善型住房的合理需求也可以给予一定程度的支持，包括适当放松房贷款首付款比例、按揭利率、适度增加按揭贷款额度等。时点上看，鉴于资产价格预期的潜在变化可能会加大宏观调控的难度，适当的政策调整宜早不宜迟。

房地产：进入减持的时间窗口

在当前这种房地产政策尚未出现重大调整的情况下，李迅雷先生认为，2019年对房地产市场的投资抉择应该是——

2016年以来，除一、二线城市之外的其他城市的房地产开发投资增速一路上行，这主要得益于棚改货币化政策。三四五线城市房价的上涨，固然有其合理的因素（补涨），但却与这些城市人口净流出现象向背离。

从表面上看，三四五线城市去库存非常成功，过去两年多时间小城市销售出去的商品住宅和剩余库存的总和，是2015年底商品房库存面积的6倍还多。也就是说，小城市房地产销售变好后，不仅把原来的高库存消化了，还新建了很多房子也卖出去了。

尽管我国目前房地产的库存水平已经降到较低的水平，但是卖出去的房子并没有凭空消失，它仍将成为房地产市场的潜在供给。因此，对于一个在2014年就供给过剩的房地产市场而言，当前的过剩状况应该更严重的。

我认为，目前市场上看好楼市的几个理由都不够有说服力，第一个理由是认为接下来将有一轮楼市补库存的行情，房价将再度上涨。但资产不同于商品，前者是买涨不买跌，既然过去楼市是靠涨价去库存，那么，今后可能就会面临“跌价补库存”，即当新开工面积大于销售面积的时候，开发商就进入被动补库存模式了。

国家统计局数据显示，1-10月份土地购置面积增长15.3%，其中住宅开工面积增长19%，销售面积只增长2.8%，竣工面积却下降12.6%。结论应该是住宅开始滞销，开发商已经买了很多地，但由于银行贷款负增长，资金紧张，融资成本进一步上升，工期拖延，影响到明年购地的积极性。

刚刚公布11月份的金融数据，其中M1增速只有1.5%，接近于零增长。M1增速的变化与房地产销售额的增速有明显的关联性，销售不畅导致企业活期存款减少，现金流紧张。上一个M1增速的低点发生在2014年，当初也出现了楼市销售额负增长。

2019年商品房销售面积应该会负增长，与此同时，二手房交易也会日渐减少，投资者去库存也会面临流动性不足的压力，从而可能导致房价下跌。

第二个理由是目前房贷利率处于高位，今后的货币政策会推动房贷利率下行。从历史数据看，房贷利率下行后房地产销量会上行，利好楼市。虽然从逻辑上讲是成立的，但历史未必会简单重复。例如从2004年以来，打压楼市的政策屡屡失败，但刺激楼市政策却立竿见影，其深层原因是房价处在上升周期中，如今似乎已经到了拐点，难道今后刺激楼市的政策依然会屡试不爽？

第三个理由是一二线城市一旦放开限购，房价就会出现上涨。我认为，限购确实是抑制房价上涨的因素之一，但取消限购并不必然会导致房价上涨，因为决定推动上涨的因素很多，如估值因素。目前一、二线城市的房价水平仍处在历史的最高位，三、四、五城市大部分都发生了人口净迁出，似乎并不支持房价继续上涨。

今年下半年以来，全球房价涨幅较大的城市几乎都出现了房价下跌现象，如美国的西雅图、加拿大的温哥华等华人集聚的城市。中国似乎也难以成为例外，如前两年房价涨幅较大的北京、上海、深圳等一线城市，出现了涨幅缩小甚至下跌的趋势。

房地产的个人投资者与股市的个人投资者之间最大区别在于，前者多为加杠杆，有资金成本，后者多为无杠杆，无资金成本。因此，从理论上讲，如果每年的房价涨幅不足以覆盖资金成本，则投资为负收益，故杠杆越大，风险也就越大。房价走L型就意味着有部分人投资亏损。

基于此，2019年即便房价不跌，即便略有上涨，楼市也不能成为资产配置的好场所，因为必须考虑投资者加杠杆的成本因素。我始终认为，国内居民家庭在房地产上是超配的，应该适度减持。

中国今后最大的隐忧是，人口老龄化背景下城镇化进程的放缓，大部分三、四线城市都呈现人口净流出，故尤其要减持未来人口将大量净流出地区的房地产。