【博览财经分析】其政闷闷，其民淳淳；其政察察，其民缺缺。祸兮，福之所倚；福兮，祸之所伏。

据说，某热点二线城市前一阵子召集开发商开会，传达政策，讨论形势。开发商们纷纷叫苦连天，呼吁松绑。一阵喧嚣扰攘之后，会议主持人不耐烦地丢了一句：“再吵，我们就向长沙看齐。”顿时，会场鸦雀无声。

今年6月发布“反炒房”新政之后，长沙被称为全国地产调控最严的城市，“限购、限售、限价、限企业、限离婚”等各种政策无所不有。其中，其限售期限更是长达4年……

11月份《全国百城库存报告》显示，全国三四线城市住宅库存在连续38个月同比下跌之后，首次出现同比正增长现象。

库存触底回升的背后，是三四线城市的房子有些卖不动了。

湖南宁乡一位地产中介商感叹，当地房价可以说是断崖式下跌，有大开发商精装改毛坯，从高点的7000元/平米的精装，到现在出现4900元/平米、甚至4300元/平米的毛坯房，其实就是变相降价。“二手房行业也很惨，我们这儿平均每天至少有一家房产中介店铺关门。”

那么，此次部分地方“松绑限售”会有什么影响呢？首当其冲的是二手房市场。

业内人士透露：限售，就是减少市场上的二手房源，供应少了，从理论上说，会推高二手房价；成交量少，我们的生意不好，有苦说不出。但是，限售确实也能打击一些炒房客，房子压在手中出不去，资金成本高。

反过来说，取消限售，若二手房源大幅度增加，就有助于控制二手房价，也可帮助稳住新房价格。要知道，新房价格才是政策监控的KPI指标，二手房价格却不算监控指标。

因此，躲在角落里暗自庆幸的人应该是某些炒房客，“紧箍咒”忽然取下来，不管囤积的房子好不好卖，至少有了逃出生天的机会……

为开发商松绑，让开发商能尽快拿到卖房子的钱

其实，菏泽市的调控新政中还有一条政策也富含信息：“对实力强、信誉好的企业不再监管（商品房预售资金），其它企业在现有的市区商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，最低可放宽到监管额度的10%。同时，商品房预售资金进入监管帐户后，不再要求项目监管资金达到既定监管额度后，才可提取，只要求留存够监管资金比例，即可使用。”

某开发商解读说，这条可总结为一句话，为开发商松绑，让开发商能尽快拿到卖房子的钱，更方便地使用回笼资金。

取消限售和取消预售资金监管两条合在一起看，就是“增加市场流动性”，前者是提高房子的流动性，后者是提高开发商的资金流动性，希望市场活起来。

棚改！全国棚改看山东，山东棚改看菏泽。这几年，山东棚改数量持续位居全国第一，2017年约占全国的12.7%！菏泽呢？2017年的棚改量高达18万套，约占全国的3%，数量在全国地级市中居第一位。

细节也藏在数据里，有个数据说得上“惊悚”。据菏泽上述通知，“棚改涉及到群众的切身利益，棚改居民利益一致，极易因共同利益形成群体。我市这一利益群体已达到150多万人”。

150万是什么概念呢？公开数据显示，菏泽全域人口900多万人，但城区人口只有60多万人。菏泽市委、市政府2017年发布的《关于打造区域中心城市的实施意见》提出的目标是：到2020年，中心城区建成区面积达到156平方公里，人口达到150万。

仅从这两组数据对比看，棚改已被放大到极致，市场看似已被透支。

公开数据显示，2018年11月份，菏泽一手房均价为6080元/平方米，二手房均价为6441元/平方米。2015年12月份，菏泽住宅均价为4122元/平方米。涨幅不可谓不大。

过去两三年房价大幅上涨之后，三四线城市居民“六个钱包”都掏空了，谁还来支撑脆弱的房价呢？

菏泽是全国三四线城市的缩影。在过去的几年里，棚改是不少三四线城市房地产市场的决定性因素之一。

然而，今年棚改政策全面收紧。10月8日，国务院常务会议指出，商品房库存不足、房价上涨压力大的市县，要尽快取消货币化安置优惠政策。

某省住建厅人士也表示，明年棚改规模大幅度减少了。“要化解存量，严控增量。”

华创证券认为，受棚改政策收紧的影响，预计2019年全国商品房销售面积同比下降5%。其中，棚改放缓对销量约产生1亿平方米的负面影响，并且主要发生在三四线城市。

这些二三线城市，其实很多人口并没有增加，这一轮上涨就是棚改货币化安置，用钱推起来的需求，所以根本不可持续，现在棚改货币化安置已经风停，2019年中期就会有明显的反应，大量的棚改用户手握多套房，比如菏泽这个地方，很多人可能都是好几套房，甚至几个院子。那么你要想一个问题了，这些房子以后你要卖给谁，现在是光有市值，你只有找到接盘的那个人，他才能变现。那么这个接盘的人在哪呢？没有人口增量，甚至人口还在老去和外流，再加上这一波房产大跃进，掏空了居民的收入，未来购买力极度堪忧，以后不光是房子卖不掉的问题，可能这个地方的经济都会出现大的问题。所以这无疑就是杀鸡取卵，看似多收了10倍的土地出让金，这日子过的真爽，但是吸毒之后，必然对身体造成巨大的损伤。

所以，手上的多套房，特别是三四线城市的，应该考虑卖掉多余的投资房产，以后必成隐患。很多人都表示，今年一直在卖，但是下半年连个看房的都没有了，这下好了，菏泽这么一折腾，可能明年会好卖一些，这可能是你高价套现的机会。如果明年楼市行情又好了，您又不舍得卖了，那么到时候再后悔就晚了，至于一线城市，大家可以放心，无论二三线怎么折腾，一线楼市的调控也绝不会放松的（一些资金正在寻求进入一二线城市的房市寻求避险。可见一二线城市和三四线城市面临的情况很不一样）。因为一线楼市一旦放松，对于外汇的冲击就太大了。这是承受不起之痛。

当然，博览财经还是强调，“房住不炒”是战略定调，因此房子明年更多是缩量的高位震荡，哪里有房价的松动哪里就托一托，整个房地产是托而不举，而不是试图透过房地产来扩张信用。决策层关于落实房地产调控的决策部署是坚决的、一贯的，但在应对中美贸易摩擦以及中国实体经济仍处艰难转型期的背景下，稳经济的大任还会需要房地产作出一定的“贡献”，但也不会放任“投机炒作”再次绑架宏观政策！