【博览财经研报】2018年的楼市调控故事，以1月份兰州试探性“放松限购”未果开头，而却是菏泽的“放松限售”的成功收尾。

而恰在这一头一尾的“试探性调控”不同结果之间，已经基本明确了有关方面楼市的“红线”，后续大概率会有诸多地方会依据这一“红线”，跟进“松绑”……

部分地方这试探性的一步棋，先从一个小地方开始，如果没有上面的“负面反馈”，那么接下来很可能是大面积的，雨后春笋一样的放松调控。

但只要不超过“房住不炒”的红线，因城施策、精准调控，在把握“房住不炒”和“稳房价”大前提下由各地方政府自行调控。在当前内外经济增长压力陡增的大背景下，有关方面估计不会“过分干预”。

根据一城一策，甚至一城多策的政策诉求，分类调控是本轮调控的主要基调。未来库存过多的区域松绑政策，库存少的区域则加码调控，而非“一刀切”，据悉，省住建厅不干涉各个地方住建部门的具体政策，有的政策需要报备，有的不需要报备。

未来随着楼市调控的不断深入，可能还会有一些城市根据当地市场的供求关系、人才结构、地方财政承受能力、城市人口规模、用地情况等进行政策微调，如库存压力较大城市、改善性需求强烈的城市，以及人才需求较大的城市。当然，一些房价上涨压力仍大的城市还会加码调控。

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菏泽已经成为全国楼市政策的风向标，现在全国无数的城市都在盯着他看，一旦菏泽的动作没有引起有关方面的“负面反应”，估计会有更多的二三四线城市雨后春笋一样的放松限售限购。

博览财经清晰的记得，此前就屡屡出现过“上面要是没有负面反应，后面就会有诸多城市跟进‘松绑’，如果上面有负面的声音，则往往就以‘继续研究’为词不了了之”的情况。

2014年“调控松绑”时，以广西北海等几个三四线城市取消限购为“第一炮”打响，此后开始去库存，全面松绑。

博览财经注意到，现在楼市虽然已经明显回头，一二线热点城市调控成效显著，不仅一线城市二手房价格连续3个月环比下跌，而且连续2个月超过10个热点城市二手房价格下调，这一现象是全国4年来首次出现。

但是这都是行政强压的结果，市场预期根本没有扭转，所以此时放开调控，难免会有“报复性反弹”，有关方面都需要考虑这个可能的“后果”。如今，广州已经“跟进”，估计不乏后来者，有分析显示，这些地方很可能会先坚持不住，而跟进“松绑”——

(1)山东：其他棚改量大的三四线城市

(2)河南：三四线城市，比如驻马店、平顶山、安阳、濮阳、商丘、新乡等

(3)安徽：淮北、阜阳等

(4)湖北：襄阳、宜昌等

(5)江西：九江、宜春、上饶、赣州等

(6)江苏：徐州等。

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博览财经注意到，这些地方有几个共同的特征，一是都是三四线城市，二是都是人口大省(返乡置业量大)，三是很多是老工业城市(棚改体量大)。2016年以来的棚改带来多重利好，让地方政府突然之间享受到了“掉馅饼”的好处，从此一发不可收拾，但烟花易冷，到了退潮的时候也是最痛苦的。

但需要强调的是，无论地方政府如何调整，都不能越过“房住不炒”红线，在这个大前提下，因城施策、精准调控，最终的目的是保持房地产市场平稳健康发展，让全体人民住有所居。

本轮房地产调控最大的特点是一城一策，而分类调控是本轮调控的主要基调。未来在房地产发展平稳健康的总体要求下，不仅仅是一城一策，也可能是一城多策。库存过多的区域松绑政策，库存少的区域加码调控。

各地方城市情况不一样，在政策方面也不是“一刀切”，各项政策还是由各地方城市根据自身情况来主控，据悉，省住建厅会进行总体把控。省住建厅不干涉各个地方住建部门的具体政策，有的政策需要报备，有的不需要报备。这一表述的背后正是差异化调控精神的体现。

调控需要因地制宜、因城施策，这也是去年以来中央强化地方调控主体责任，在把握“房住不炒”和“稳房价”大前提下由各地方政府自行调控的原因。今年以来的确有部分城市对政策进行了调整，如兰州取消了对部分库存较大的偏远地区的限购措施，并以限售替代限购，而对住房供求矛盾突出的主城区仍从严实施限购等调控措施；广州针对“双合同”问题，在调控力度不放松、保持房价稳定的前提下，对新房预售和网签价指导机制做优化，严禁房企拆分价格报备。截至目前，这些地方的政策“调整”确实尚未突破“房住不炒”的底线，根据地方实际情况进行调整，也是为了落实分类调控、因域施策，提高调控的精准性。

未来随着楼市调控的不断深入，可能还会有一些城市根据当地市场的供求关系、人才结构、地方财政承受能力、城市人口规模、用地情况等进行政策微调，如库存压力较大城市、改善性需求强烈的城市，以及人才需求较大的城市。当然，一些房价上涨压力仍大的城市还会加码调控。

政策上，要让房地产成为实体经济，限制地价(包括配建保障房、公共设施以及租赁住房)、限制房价就是必然的。限售退出后，给地方政府调控主导权，但限价、限购、限贷继续坚持。