
【博览财经特稿】尽管4月单月,百强房企销售规模环比持平,但是与去年同期相比仍有显著增长。
克而瑞研究中心统计数据显示,4月,百强房企单月业绩规模同比增长16.6%。按照权益口径看,1至4月,百强房企累计销售规模同比微增3.6%,结束前三月累计销售规模略低于去年同期的趋势。
中国指数研究院统计数据也显示,1至4月房企销售业绩趋于平稳,TOP100均值达313亿元,规模破百亿的房企增加至75家。其中,碧桂园、万科销售额超2000亿;恒大、保利、融创3家房企销售额超1000亿位列第二阵营。500至1000亿、100至500亿、100亿以下的企业分别为9家、61家、25家,房企销售额TOP100门槛提升至74.11亿元。
中国指数研究院指出,房企普遍下调了销售目标增速,强调稳健发展。随着行业进入高质量发展阶段,房企坚持稳中求进的发展策略,战略布局更加收敛聚焦。房企之间的规模竞争仍将持续,其在追求业绩的过程中更加注重发展质量与效益的提升,着力提升企业经营硬实力。
房企融资规模近8500亿
在销售保持稳定的同时,房企融资继续井喷。中原地产统计数据显示,4月,房企继续密集融资接近2600亿,从全月融资完成情况看,有望是最近一年多最高值。
从前4个月看,中国指数研究院数据显示,房企融资规模近8500亿元;其中海外债占比25.6%,成房企首选的融资途径,2019年以来房企发行海外债的票面利率均值8.82%,融资成本进一步提高;超短期融资券4个月内融资总额突破400亿元,融资规模与去年全年相当,主要用于偿还债务利息,企业偿债高峰到来。
值得一提的是,房企积极推进资产证券化,前4个月通过资产证券化获取超1000亿元的资金,占全部融资规模的12.0%,有效补充房企的资金来源。
中原地产首席分析师张大伟认为,2018年四季度来,房地产企业融资计划实施逐渐井喷,但因为房企缺血过多,目前看,房企融资难度依然比较大,融资需求依然井喷。
中国指数研究院也认为,2019年起房企进入集中偿债高峰期,流动性风险加剧,整个行业需偿还的国内外信用债规模将超过5000亿元,并于2021年接近万亿元,债券到期金额逐年增加,未来企业资金压力依旧不减。
在二线城市疯狂抢地
部分城市地产市场“小阳春”,叠加融资难度大幅度缓解,房企抢地热情高涨。近期热点城市特别是二线城市土地市场明显升温,数十家房企抢地、上百轮竞价、溢价率超100%的现象再次出现。
中原地产研究中心统计数据显示,4月房企拿地积极性明显上涨,单月有18家企业拿地超过50亿,刷新近一年多土地市场的月度记录。其中,融创、碧桂园、新城、中海、华润、绿城、荣盛、金地等8家企业拿地超过100亿,融创更是以逾285亿的权益拿地总价占据单月房企拿地榜榜首。张大伟表示,从抢地城市看,最热点城市集中在二线城市。4月最典型的武汉、杭州、苏州、合肥等城市单月卖地超过200亿。
中国指数研究院的数据也显示,4月全国300城土地出让金总额3346亿元。其中,二线城市成交金额2231亿元,占比接近7成,二线城市仍是房企拿地主战场。
对近期二线城市土地市场热度明显回升的原因,上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示:一是开发商去年10月开始发债量比较大,融资比较多,有钱了就要拿地;二是开发企业目前投资的区域布局趋同,大中型开发企业都比较看好一二线城市,规避三四线城市。或者说是因三四线城市拿地时机不好,未来赚钱很难,就把拿地指标都安排在一二线城市,但一线城市供地量少,所以就集中在二线城市,供不应求。三是今年楼市有个小阳春,大部分城市成交量放大,部分城市房价上涨,楼市销售回暖也使开发企业觉得目前拿地是一个好时机。
不过,克而瑞研究中心指出,4月中央政治局会议上再次提出坚持“房住不炒”的定位不动摇,住建部对地价上涨较快的城市提出了预警,预计本轮地市热度的上涨势态不会维持太久。
克而瑞研究中心提醒,在此背景下土地市场的“疯狂”面临更大风险,无论是战略调整还是规模需要,企业投资布局仍需保持谨慎,尤其对地价屡创新高的城市和区域,盲目追高并不可取。
不少地方的房价又涨了
国家统计局数据显示,3月新建商品住宅环比上涨的城市有66个,而监测的70个城市房价同比都是上涨的,其中,深圳以0.3个百分点的同比涨幅垫底,而最近 “用半价房抢人”的呼和浩特以新房和二手房同比涨幅皆超过20%的成绩,排名靠前。
要说最高还是西安,以24.4%的同比涨幅夺魁。这个涨幅带来的副作用,也很快就显现出来,体会最深的恐怕就是公积金。
在国家统计局70城数据公布当天,西安市住房公积金管理中心在信息公开栏发了一个通知——《西安住房公积金管理中心资金流动性风险防控办法》,当个贷率连续三个月满足风险等级条件,通过综合研判,启动相应响应措施。
再到4月23日,就发出流动性风险防控“一级响应”,也就是说西安的公积金个贷率已连续三个月超过个贷率的警戒线——85%。“一级响应”下,从5月13日开始,西安公积金中心暂停西安(含西咸新区)以外购房提取公积金;余额大于2万的,贷款额度计算的倍数从18下调到15,余额小于2万的,贷款额度下调5万;首付比例提高10%。同时,《防控办法》的响应机制共3级,用以应对公积金个贷率的继续上升。当个贷率超过90%,在一级响应的基础上,暂停家庭代际间互助购房提取,贷款的计算倍数下调至13,首付比例再提高10%;如果个贷率超过95%,在二级响应的基础上,轮候发放。
让西安高居房价上涨榜首的重要原因,就是抢人嘛。2018年,79.52万人成了“新西安人”,在《2019年全球人才竞争力指数报告》中,西安上榜,而且力压深圳和天津。
而抢来的人要买房。根据《西安住房公积金2018年年度报告》,2018年,西安市发放个人住房贷款4.26万笔170.93亿元,同比分别增长17.03%、27.27%,年末个人住房贷款市场占有率为14.11%,比上年增加0.03个百分点。
而各项数据上涨的代价,就是这点钱要不够分了。“一级响应”只是一个开始,根据公积金中心内部数据,截至2019年3月底,个贷率已达到94.14%,成为历史高点,如果按实际的防控办法,这个数字触发的应该是“二级响应”,而距离“三级响应”的95%,甚至不到1个百分点了。
不光西安涨,还有不少地方也在继续涨。易居研究院监测的100个城市房价,其中4个一线城市,32个二线城市,64个三四线城市(其中燕郊镇为镇级)。根据其发布的《100城住宅价格报告》,2019年一季度,100个城市新建商品住宅成交均价为13685元/平方米,同比上涨13.1%。当前房价继续上涨,相比1-2月12%的涨幅,一季度涨幅继续扩大。

按易居研究院的“房价五分法”划分,监测的100个城市中,已有11个城市的新房均价超过2万,进入超高房价的序列,17个城市属于高房价(1.4万-2万)、13个城市属于中等房价(1.2万-1.4万)、39个城市低房价(0.8万-1.2万)以及20个超低房价(小于0.8万),其中深圳57532元/㎡居首,荆门以5106元/㎡的成绩垫底。
预警提示意味房价过快上涨城市面临政策收紧可能
一城一策后,上面负责制定大类政策,下面负责实施细则,地方自主权扩大之后,房价调整的一整套逻辑基本上也就奠定了,收—放—收—放,大抵如此。
自然资源部掌握着宅地的供应节奏,而住建部要把握房地产的冷热程度。如近日,住建部就开始关心起一些城市的房价来了,“按照稳妥实施房地产长效机制方案确定的月度分析、季度评价、年度考核的要求,住建部对2019年第一季度房价、地价波动幅度较大的城市进行了预警提示”。
这个提法倒是很像2016年时,遭住建部点名的16个“热点城市”,并在2016年9月开始,15个(苏州不在70城统计范围)热点城市,开始在统计局70城房价数据中得到“单列”的待遇,而这种待遇一直到2018底,2019年1月的数据中,才不再单列“热点城市”。
今年住建部没有列单子,但预警给谁,大家心里有数,就是像西安这样的涨价太凶的城市,西安公积金的调整应该也算是对住建部预警的一个回应。
那么还有多少城市被“预警提示”?易居研究院是将20%的涨幅定为“过热”的,那么有多少过热呢?

在新建住宅方面,易居研究院的100城数据显示,23个城市的涨幅超过20%,中山以61%的涨幅占据了绝对优势;而在二手房方面,中国房价行情网的数据显示,全国341个城市(含省直管县)中,有50个城市的涨幅在20%以上,而另有130多个城市的涨幅在10%以上。

这波预警提示意味这些房价过快上涨的城市面临着政策收紧可能,尤其是一些因落户而突破的限购门槛,未来会不会提升也未可知。但从现在情况看,调控手段主要还是行政和信贷手段。一方面,备案限价已经开始出现,而另一方面,西安的公积金政策只是其中之一,全国的公积金压力其实也不小,公积金新政自然也不在话下,更重要的是,在信贷宽松了一阵子,推了一把房价后,信贷闸门可能要拧一拧了。多种手段一起上,目标还是——房住不炒。(来源:大猫财经、券商中国 作者:张达、猫哥)
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