【博览财经特稿】伴随阳春三月天气转暖，多地楼市“回暖”声音频现，并在最新的成交数据中体现出来，不仅北京、上海、深圳等一线城市3月二手房成交量均创新高，无锡等热点城市的土地市场再现抢地现象，而且典型房企的融资总额也现大规模反弹。
一线城市楼市成交集体回暖
先看一组3月楼市成交数据：北京二手住宅网签量为16051套，环比增加1.4倍，成交量是2018年5月后的最高值；
上海二手住宅网签量为25931套，环比增加142%，创2016年10月以来的新高；
深圳二手住宅成交4551套，环比上升127.9%，成交量为近半年新高。
一线城市楼市成交集体回暖，楼市风向要变？业内人士认为，市场成交反弹与最近调控政策微调放松预期加大有关，北京、上海等前期调整到位的城市成交已触底反弹。
梳理3月各地调控政策发现，多地城市政策微调持续，有对特定人群放松限购的，有对二手房交易个税进行调整的，还有叫停特价房的，同时也有多个城市政策从严，重点打击市场各种违法违规行为，整体看，各地调控政策延续了此前松紧并存的状态。
中原地产研究中心统计数据显示，3月，全国各地楼市调控政策逐渐平稳，仅发布房地产调控政策15次，累计1月68次、2月21次，合计一季度房地产调控有104次。整体看，从2018年11月开始，楼市政策出台的密集度逐渐放缓，政策以平稳为主，部分城市微调之前过严的调控政策。
不过，对于楼市调控是否松动的问题，住建部副部长倪虹3月23日在中国发展高层论坛期间接受采访时表示：“没有，楼市调控不动摇，保持政策连续性。”
业内人士认为，2019年稳定房地产市场将成为政策趋势，未来房地产调控将以地方主导、中央指导为主，不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。
京沪深二手房成交反弹
中原地产统计数据显示：3月，北京二手住宅网签量为16051套，环比增加1.4倍，同比增加超三成，成交量是2018年5月后的最高值，也是2017年“3·17”调控后，继2017年4月、2018年5月后第三个成交超过1.6万套的月份。
上海二手住宅网签量为25931套，环比增加142%，同比增加49%，创2016年10月以来的新高。
深圳二手住宅成交4551套，环比上升127.9%，成交量为近半年新高，但较去年同比下降了19.1%。
对于市场成交量反弹原因，中原地产首席分析师张大伟认为，环比上涨主要是因为2月春节月成交低迷，而同比上涨与最近市场预期升温有关，很多之前价格下调的城市最近房地产市场都因为信贷相对宽松，出现购房者怕踏空的心理。
上海易居房地产研究院副院长杨红旭表示，北京、上海二手房成交反弹，市场出现小阳春，而且小阳春有可能会延续。因北京、上海的二手房量能比较大，判断“小阳春”第一是看量能本身，相比去年的月均值来看；第二要看调整时间，北京、上海楼市都跌了两年左右，调整比较充分，这个时候成交放量很容易演变成见底反弹。但深圳反弹不明显，主要是深圳过去两年调整的幅度偏小，所以它的反弹能量不如上海和北京。
不过，在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来，当前北京二手房市场仍处于弱势回温态势，市场预期仍平稳。不要因3月市场交易量的回升而误认为市场进入快速升温阶段，在北京房地产调控政策依然保持高压、新房供应相对充裕的条件下，市场不存在快速升温的基础。如果后续缺乏持续的政策支撑，市场会转入季节性向下调整。
兴业房地产团队研报称，核心城市二手房基本面回暖，多项指标向好。先行指标价格调涨占比和新增客源量看，北京、上海、深圳、苏州、厦门都有明显增长。而从成交量来看，北京、上海、成都、厦门、南京、苏州年初以来成交量都有提升，三月以来回暖趋势更加明显。
40房企融资总额环比大涨85.25%
同策研究院最新数据显示，3月40家典型上市房企完成融资总额共计1024.2亿元，环比大幅上涨85.25%，同比大幅上涨63%。自2017年11月融资达1246.18亿以来（其中包含恒大600亿元的股权融资），首次突破1000亿大关，创16个月新高。
来源：同策研究院
与2月相比，3月的融资笔数、融资总额都创下历史新高，除中期票据总额有小幅下降外，其余的各种债权融资方式融资额度均大幅上涨，最高涨幅达464.84%。
数据显示，3月债权融资额为985.15亿元，环比上涨78.49%，占房企融资总量的96.19%：
其中，第一名是公司债融资，386.40亿元，环比小幅上涨6.37%，占比37.73%；
第二名是其他债权融资324.9亿元，环比大幅上涨464.84%，占比31.72%；
第三名是信托贷款融资158.64亿元，环比大幅上升382.04%，占比15.49%；
第四名是境内银行贷款74.81亿元，环比上涨67.21%，占比7.30%；
第五名是中期票据40.40亿元，环比下降24.51%，占比3.94%；
委托贷款、海外银团贷款融资金额为0。
另外，股权融资金额为39.05亿元，占总融资金额比重为3.81%，主要来自境内再融资总额的提升。
2019年2月、3月典型上市房企融资情况对比 来源：同策研究院
其他债权融资总额创新高，环比大幅上涨464.84%，成3月最大亮点。主要有几笔大额债券发生，其中最大笔金额来自招商蛇口发行的150亿元可交换债券，其次是金地集团发行的30亿元超短期融资券。
值得注意的是，3月整体融资成本在3%-7%之间，最高融资成本仅8.625%，与往期的百分之十几的融资成本相比，下降趋势明显。
房企融资环境略有宽松
3月融资总额的大幅上涨，是否意味房企融资环境有放松趋势？
同策研究院总监张宏伟表示，现在房企融资环境确实宽松了一点，第一是正常的开发贷都能做了，去年四季度可能还有额度限制；第二是从资本市场环境来讲，应该是允许借新还旧的，整个资本市场的环境比去年四季度宽松了一点；第三是融资的规模在增加，利率在降低。
杨红旭指出，从去年11月开始，开发企业融资尤其是发债确实是宽松很多，近几个月的融资额度较高，也使开发商资金面得到缓解。目前可以说房企融资环境略有放松，因为去年以来多次降准后，整个国内货币政策总体是趋松了，但中央还是强调是定向宽松，向实体经济和小微企业放松为主，房地产的融资从政策口径看目前是没有放松，但多次降准后整个金融体系的钱多了，对开发商的融资也有局部放松。
热点城市土地竞拍热度回升
房企资金压力缓解后，土地市场也有明显反应，近期部分二线城市土地市场开始回暖。
据中原地产监测，4月3日，无锡市出让3宗住宅土地，吸引了近60家房企参与竞拍，最高溢价率达79.39%。其中，融创获得2宗，另外还有一宗需要摇号。
中原地产数据显示，3月下旬以来，部分城市的土地市场相比1-2月的低迷有所恢复，其中合肥、天津、杭州、温州等城市卖地数量有所增加，溢价率上升。3月下旬以来全国住宅地块合计成交55宗，溢价率低于20%的只有17宗，有19宗溢价率超过40%，其中5宗溢价率超过100%。
中国指数研究院数据也显示，3月，合肥、重庆、杭州等热点城市宅地市场明显回暖，成交楼面价及溢价率均出现不同程度回升，全国300个城市住宅用地流拍宗数占比下降至1.8%，为2018年以来单月最低水平。
张大伟表示，在融资压力有所缓解下，部分企业再次开始进入土地市场抢地，2018年土地市场因为持续的调控为明显降温，部分企业拿地较少，而在最近降准后市场出现复苏迹象的情况下，房企再次进入土地市场，特别是部分热点城市，土地市场最近明显开始活跃，溢价率上升迅速。从拿地企业看，以中型房企为主，包括苏州等城市出现地方国企的积极拿地，在房地产市场竞争中，龙头房企逐渐放缓规模扩张，但中小型房企继续加大规模扩张，成为最近拿地市场的主力。
易居研究院研究员王若辰也认为，3月热点二线城市地价反弹明显，一方面因一季度房企发债融资较多带来资金面的好转。另一方面因房企拿地预期从三四线城市向一二线城市的转移，同时一线城市供地量又较少，热点二线城市成为首选的拿地对象。
张宏伟预计，大家拿到钱后在土地市场上有所表现，最近热点城市土地市场开始回暖。房企融资的宽松应该会持续几个月时间，接下来土地市场回温的特点有可能会更加明显。
不过，中国指数研究院则认为，全年看，房企融资环境仍偏紧，且今年企业已进入偿债高峰期，资金压力仍较大，全国土地市场持续全面回温的可能性不大，三四线城市降温态势已现，但一二线城市基于更好的基本面以及对各类资源的强吸引力，获得更多企业侧重，土地市场将保持一定热度。
多地楼市政策微调放松
业内人士认为，市场成交反弹与最近调控政策边际放松预期加大有关。
梳理3月各地政策发现，多地城市政策微调持续，有对特定人群放松限购的，有对二手房交易个税进行调整的，还有叫停特价房的，同时也有多个城市政策从严，重点打击市场各种违法违规行为，整体看，各地调控政策延续了此前松紧并存的状态。
其中，政策微调放松最明显的是河北省高碑店市对特定人群放松限购。3月9日，高碑店市下发《关于支持民营发展的实施意见》，其中提出对符合条件的特定人群，允许在高碑店市购买一套商品房（3年内不得上市交易）。而2017年5月高碑店市实施的房地产限购政策规定，非本地户籍在当地购房需提供3年及以上纳税证明或社会保险缴纳证明。此次《意见》为民营经济吸引进人才，改变了特定人群的购房资格认定。
针对允许特定人群购买一套商品房，高碑店政府相关负责人表示，出台这一条规定主要是考虑到民营企业的发展，以及在发展过程中，相当一部分工作人员有着居住的刚性需求，在综合研究之后出台了这一规定。
杨红旭指出，有些城市推行“人才新政”，是指符合一定标准的人才落户之后才可以买房子，但是高碑店这次政策都不需要落户，是明显的突破限购的放松。高碑店介于北京和雄安之间，属于环京和环雄的叠加部分，楼市降温之后比较低迷，本地政府对于土地财政高度依赖，存在政策放松的动机。
不过，亿翰智库则认为，本次高碑店虽下发特定人群可购一套商品住房的政策，但3年内不得上市交易也同样是落实“房住不炒”的定调，维持房地产市场稳定健康的发展。
除对特定人群放松限购，北京、上海、深圳、东莞等城市在减税降费背景下调整二手房交易税率，其中，东莞二手房个税可“二选一”，不用严格按此前的差额20%征收。
张大伟认为，东莞作为三线城市，此前执行的二手房政策过于严格，比上海、深圳等一线城市政策更严格，而且在2018年东莞执行“三价合一”后，纳税价格与贷款价格合一，导致高个税房源基本难以交易，房价出现了明显下调。目前看，全国严格执行能查原值按差额征收个税的，只有北京等少数城市，东莞此次宽松，应该说只是把过去过于严格的调控松绑了。不过，减税对市场影响更多体现在心理层面。
多地严打市场违规行为
在部分地区政策微调放松的同时，多地调控政策继续从严，重点打击市场各种违法违规行为，稳定市场秩序。
日前，针对群众反映海口某项目销售人员涉嫌以代缴个税或社保、骗取购房资格的事件，海口市住建局立刻对该项目开展专项检查，并表示将加大房产市场检查力度，在购房资格审核中，除核实购买人的社保、个税缴纳真实性外，还要比对购房人的工资发放记录等佐证材料。同时，对采取类似手段规避限购政策、骗购住房的，将采取更严厉的处罚措施，一旦发现立即关停相关项目网签系统三个月，暂停项目后续预售许可手续的办理，将相关企业和个人记入不良记录并公开曝光。
保定市住建局日前联合中国人民银行保定市中心支行、保定银保监分局召开会议，再次强调规范购房融资相关工作要求，严禁房地产开发企业及中介机构违规提供购房首付融资、首付分期，将违规提供购房融资行为纳入房地产开发和中介市场整治的重要内容，加大对在售楼盘和中介机构门店的检查力度，加强跨部门失信联合惩戒。
业内人士指出，多地楼市“小阳春”的出现，还与市场人为炒作有很大关系，多地也对此采取了行动。
3月26日，长沙启动房地产市场执法“迅雷行动”，将对全市房地产开发企业、中介机构、网络信息发布平台和公共租赁住房转租经营违规行为进行专项检查，严查房地产中介机构通过报纸、广播、电视、网站、新媒体等途径，捏造、散布房地产虚假信息和夸大宣传诱导消费者、损害消费者权益的行为。
3月31日，济南市住建局与市公安局联合发布通知，将对房地产开发企业、中介机构、承销机构、个别媒体、自媒体及个人散布不实、不良信息，扰乱房地产市场调控工作，带来不良后果的依法予以查处，追究相关人员法律责任，并向社会通报处理结果。
“一城一策”以稳为主
业内人士指出，地方政府对调控政策的微调放松或从严执行，是对原有政策进行因地制宜优化，进一步落实地方主体责任，“一城一策”稳定市场，防止楼市大起大落。
3月4日，江西赣县住建局下发紧急通知，要求对赣县区所有企业的特价房销售情况进行整顿：
一是所有开发企业立即停止特价房销售，所有特价房销售前必上报住建局和物价局审批；
二是自3月3日开始，同类型住宅成交单价低于该项目2月份同类型成交均价的商品房合同暂缓备案；
三是所有开发企业于3月5日前制定降价引起的应急预案措施上报住建局综合股进行备案。
杨红旭认为，这是在地方楼市降温后，地方政府维持价格稳定的考虑，一个方面，地方政府不希望楼市过于降温，这样会导致地方的财政收入受到影响。另一方面，降价会引起一些老业主去维权闹事等社会不稳定的因素。另外，从中央层面看，目前的口径是稳地价、稳房价、稳预期，这是去年12月底住建部提出来的指导方针，对此，地方政府应该会因城施策的进行落实。
多地为了稳定市场预期，对于调控放松传言进行了辟谣。如济南市住建委针对取消限价的传言重申“坚持房地产市场调控不动摇”。河南省住建厅也强调，坚持“房住不炒”定位，落实城市政府主体责任，实行“一城一策”，各地正在加快编制房地产市场调控长效机制工作方案，将坚决遏制投机炒房，尽快建立起房地产市场监测体系和调控工作考评机制。
对于楼市调控是否松动的问题，住建部副部长倪虹3月23日在中国发展高层论坛期间接受采访时表示：“没有，楼市调控不动摇，保持政策连续性。”
张大伟认为，2019年稳定房地产市场将成为政策趋势，未来房地产调控将以地方主导、中央指导为主，不排除有部分城市政策调整，但地方主体责任要求房地产市场平稳的大原则不变。（来源：券商中国 中原地产 易居研究院 同策研究院 作者：张达）
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