战略方向：保利地产具有国家一级房地产开发资质企业，房地产开发主业对公司收入贡献比例始终保持在90%以上，清晰的战略方向使得公司充分把握城镇化快速扩张带来的行业发展机遇，经营规模节节攀升：2018 公司签约销售额、营业总收入、总资产均位列行业前五、央企第一。

2007 至 2018 年公司签约销售额年均复合增长 33.4%，大幅超越行业 15.8%的复合增长率，同时也超越了万科 A、金地集团等老牌优势地产股的复合增长率。2018 年，公司紧抓市场窗口，合理铺排销售节奏，在宏观调控力度不减、行业规模增速放缓的背景下，实现签约金额  4048 亿元，同比增长 31%；签约面积2766 万平方米，同比增长 23%。

投资要点：

（1）优势项目结转叠加投资收益增长，上半年利润释放超预期（光大证券）

根据公司公告，2019 年上半年归母净利润大幅增长主要来自于三方面 因素：1）结转项目毛利率较 2018 年上半年高位（35.4%）进一步提升；2） 投资收益同比增长，推测系合联营公司盈利兑现加速；3）2018 年上半年 少数股东损益占比较高（约 30%），2019 年上半年结转项目权益比例提升， 少数股东损益占比下降。

（2）已售未结资源充足，涨价红利持续兑现，业绩增长潜力可期（光大证券）

2016-2018 年公司签约金额增速分别为+36%、+47%、+31%，明显高 于同期营收和净利润增速。2017、2018 年末公司预收房款连续大幅领先于 当期房地产结算收入，覆盖比例均超过 160%，可结算资源充足。2017、 2018 年公司结算均价/销售均价的比例分别为 72%、82%，对比 2013-2016 年基本稳定在 86%-89%，显示本轮涨价红利尚未完全释放。2019 年公司计划竣工 2750 万方，较 2018 年计划竣工增长 45%，较 2018 年实际竣工增长 24%。综合来看，公司后续业绩增长确定性较高。

（3）融资优势愈发显著，负债结构健康（中银国际证券）

2018年末公司资产负债率和净负债率分别为 77.97%和 80.55%，维持行业较低水平。2019年上半年，公司新增有息负债综合成本约 5.1%，较去年下降超 10bps，融资成本低位再下降；负债结构健康，银行贷款占比 70%以上，除超 2,000亿未使用银行授信头寸外，中票、公司债、超短融、REITs等产品均已发行，在行业整体融资收紧的背景下，央企优势愈发明显，龙头地位巩固。

核心逻辑（光大证券）：上调 2019-2021 年预测 EPS 至 2.07、2.47、2.73 元 （原为 1.93、2.25、2.49 元），当前股价对应 2019-2021 年预测 PE 分别 为 6.6、5.5、5.0 倍，明显低于可比公司万科（2019-2021 预测 PE 分别为 8.3、7.4、6.4 倍）和招商蛇口（2019-2021 预测 PE 分别为 8.7、7.7、6.6 倍），估值具备较强吸引力。综合考虑，我们维持 2019 年 9 倍 PE 估值，对应目标价上调至 18.63 元。维持“买入”评级。